七年級理財|存買房金 「這市場」別踩雷

志明是一個32歲的年輕人,去年剛結婚,目前和太太租屋居住,但兩人一直有想要買房的夢想,尤其是現在央行升息,儘管房貸的利息負擔會增加,但志明仍然想要買房,因為接下來房東也會想漲房租,所以就算沒有房貸利息負擔,但是房東一樣會調高租金。但現在志明碰到的最大難題,是若要買房的話,首先一定要有自備款,但一直在台北市工作的志明,就算不住在台北市,而是以從新北市搭捷運等大眾運輸工具方式來台北上班,新北市的房價也同樣愈漲愈高,同樣的要存自備款也愈來愈不容易。

在到處看房子的同時,我也有詢問過房仲,其他客戶向銀行貸款的情況如何。有介紹客戶向銀行借款經驗豐富的房仲告訴我,倘若是首購族的話,現在銀行仍會給到八成的成數,意思就是再怎麼樣,客戶自己手頭上也要有一筆約當總價二成的自備款。

我也向房仲探詢中古屋、新成屋的買賣,以及前往一些預售屋、新成屋建案的代銷中心實地了解、綜合比較之後發現,不論是買預售屋或中古屋,先拿出一定的自備款都免不了。倘若買的是中古屋或新成屋,馬上就要拿出約當房屋總價二成的自備款出來準備交屋,而即使買的是預售屋,一開始所付的訂金、簽約金等自備款,會比中古屋或新成屋要少付一成,但接下來後續依照工程進度的每月繳款也非常密集,不可能臨時作準備,這也使得除了和銀行順利談妥房貸之外,手上先有大筆自備款勢在必行。

我希望能在新北市找到二房一廳的房型,根據我的工作年所得收入,所能負擔的房屋總價大約在1,100萬元左右,目前這類中古屋還找得到,但就卡在自備款的部分,我該如何去填補資金缺口?


理財健診│標的選擇 避開新興市場資產

文:元大投信

志明在買房時,成數若直接拿首購族的八成來作設算,較有風險,因為銀行會根據自身的鑑價結果來核給成數,因此,理想的方式,不妨直接以300萬作為自備款目標,也包括一些裝潢費的開銷,銀行的貸款金額以800萬來計算,這樣會比較保險一些。

而在尋找投資工具時,不同投資標的之年化報酬率,與準備時間的長短,這兩個變數也會使每月需要存款的金額會有所不同。倘若以上述要以300萬元作為自備款目標的話,倘若志明的目標是在五年內就能買到房子,若投資標的年化報酬率為10%,志明每月要存的金額為38,000多元,但倘若投資標的年化報酬率為3%,那麼志明每月要存的金額,就約在46,000多元;而如果把買房的時間放大到十年之後,10%年化報酬率之下,每月要存的金額降為14,500多元,至於3%的年化報酬率,每月要存的金額則降為21,000多元。

根據上述分析,志明可以依照其每月所得的多寡,來配置每月能用於進行ETF或基金的投資金額,再搭配其所選擇投資標的之年化報酬率的情況,來概估大概多久之後可以實現買房的夢想,另外也可以依照每月所得多寡,以及想要多久之後買房,再依年化報酬率高低來決定投資標的。

而在標的年化報酬率的選擇上,也有重要的技巧。例如,新興市場資產先前在某些年度的投資年化報酬率雖高,但波動度也相對較大,尤其是報酬表現在順風、逆風年度的表現有天壤之別;以歷史實證分析,新興市場股市,可以在2003年、2005年、2007年、2009年等年度,繳出了三成以上的年度報酬率,但也能在2008年的金融海嘯、2011年的歐債危機、2018年的全球貿易戰等國際金融因為政治、經濟變數而動盪不安之際,率先受到資金撤出的衝擊,而使股市重挫、相關基金表現受傷,因此雖然報酬率高,但由於這種「不穩定」的特質,就不適合作為在某一時點一定得用到的「房貸自備款」的投資籌備來源。

此外,最好是由投信專業團隊、資產管理公司來依照全球金融環境狀況的不同來靈活配置資產,同時兼以「主動式管理」與「被動式的工具」,來布局境內外的基金達到投資標的分散的效果,且依照市況來投資基金或槓桿、反向型與商品ETF,由經理人適當操作各資產比重,來追求超越大盤的報酬表現,因為這種作法的穩定度較高,更適合作為籌備自備款財源的投資方式。


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