如果我有1千萬,該買房好還是買股票好?

一直以來很多人會問我關於投資的問題,但隨著能力的積累、財富的增長,目光也從當年畢業的零股到了看房地產的時候。對於一個普通的上班族來說,每日早出晚歸、庸庸碌碌地為生活打拚,每一分錢都得來不易,對於如何有效率地使用金錢更是需要錙銖必較的。
資產的增加讓我們開始有更多的選擇,這篇文章我想要以投資的角度來告訴你,如果現在有1,000萬元,我們該如何在買房和買股之間作出抉擇。那我們廢話不多說,請準備好你的爆米花,投資擂台賽正式開打!

熱身:基本假設

買股或買房其實是一個大哉問,沒有任何假設的情況下將難以討論下去。所以我將範圍限縮一下:

  • 買股:拿1,000萬元去投資美股ETF,標的為VTI (Vanguard Total Stock Market ETF)。
  • 買房:拿1,000萬元去買一間市價2,000萬元的房子,向銀行貸款1,000萬元分30年償還。

對於上述的假設簡單說明一下,股市方面目前愈來愈多人轉戰美股,一來也是報酬率較為可觀,二來是新台幣近期的強勢,所以這裡選擇用VTI作為標的,穩定獲取大盤報酬;房市方面,多數人如果有1,000萬元,是不太可能半毛不貸下去買一間房子的,因為現在的銀行利息便宜,沒有好好利用這個槓桿效果確實不合理。考量到普通的上班族年薪百萬(平均月入8萬多元)的情況下,向銀行貸款30年期1,000萬元是比較合理的設定。

介紹完選手的基本資料,我們就開打啦(噹噹噹)!

第一回合:成長率

首先要拿來比較的就是股市和房市的成長動能了,這可以說是最直觀的、最容易理解的勝敗條件之一。成長率白話說就是「今天比昨天漲多少」,就這麼簡單而已。那究竟美股大盤和VTI在近年來表現如何呢?

VTI、NASDAQ、S&P 500、和DOW指數近九年月報酬率比較圖。 資料來源:Yahoo! Finance

上圖是2012年7月到2021年6月的月報酬率百分比曲線圖,可以看到VTI和其追蹤標的S&P 500指數的報酬率很接近,在九年的時間內達到了220%左右的水準。相較之下道瓊指數表現最差,只有171%的報酬率,那斯達克則來到了近400%的水準。美股在近十年確實表現不俗,也難怪愈來愈多人轉戰美股,看似有和台灣房市一戰的可能。

對於台灣整體房市的表現,可以使用行政院發布的「住宅價格指數」當作參考的依據。此指數為內政部以不動產成交案件實際申報資料,計算出住宅價格季指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊,可以參考內政部不動產資訊網站。以下為台灣近年住宅價格指數的變化:

全國與六都近九年住宅價格指數圖。資料來源:行政院內政部

上圖是以105年全年為基期(指數為100),所以換算回來從2012年第三季到2021年第二季,全國的住宅價格指數成長約為42.4%。從六都分別來看成長率的話,台北市16.8%、新北市30.6%、桃園市52.1%、台中市59.0%、台南市61.5%、高雄市53.4%。基本上可以看出,愈往南部走,成長率愈高的趨勢。這其實是因為台北市和新北市基期較高,所以導致價格成長率不如基期較低的中南部城市來得好。

上面兩張圖的比較立刻高下立見,房市確實報酬率驚人,花了九年的時間全國成長率來到42.4%,但相比之下,美股大盤的表現更好,即使是最差的道瓊指數也有171%的成長率。

單從價格的成長性來說,這一回合無疑是美股獲勝。

第二回合:個體差異

美股是買大盤ETF,看指數的成長率來回測報酬率的話,結果會非常接近。但是買房子只有「一間房子」,這似乎不是一個房市整體可以表現的,這樣站在不同的基礎上我們有辦法繼續比較嗎?其實這個問題可以用一個班級內的學生成績來比喻:

現在有兩個班級,一個為美國股市班、另一個為台灣房市班,兩班級裡面都有10位同學,他們剛考完期末考。根據第一回合比較成長率的結果,我們知道美國股市班的平均分數比台灣房市班高,但我們無從得知每位學生的得分,以下是一個可能的學生成績分布圖。

上圖中10個藍點是美國股市班10位學生的成績分佈、10個綠點是台灣房市班10位學生的成績分布。因為美國股市班的平均成績比台灣房市班好,上面的模擬中我們設定成美國股市班平均為57.8分,台灣房市班平均為36.2分。

從上圖可以看出,台灣房市班十位同學中僅有兩位同學(紅色箭頭處)的分數比比美國股市班平均高,換言之,如果今天隨便找一位台灣房市班的同學出來,他的成績比美國股市班平均高的機率只有20%。

這個簡單的例子就是實際上買美股大盤和買一間房子實際上可能遇到的狀況。買美股大盤就是取美國股市班平均,買一間房子就是從台灣房市班中隨機找一位學生,兩個分數拿來比較,從上面這個極度簡化的例子可以得知買美股大盤在多數情況下比買一間房子可以拿到更高的報酬率。那真實的世界中,買美股大盤的勝率大概是多少呢?

為了簡化計算我們假設這些房子持有年限和美股大盤相同。假設房市的報酬率呈現常態分配,針對各種不同的台灣房市報酬率的變異程度(每間房屋報酬率之間的差異程度)可以計算出美股大盤獲勝的機率:

以最右欄為例,意思是「當台灣房市報酬率的標準差是200%的時候,持有美股大盤ETF和台灣房市九年,則持有美股大盤ETF的報酬率比台灣房市高的機率有81.2%」。當標準差愈大的時候,波動程度愈大,房市有比較高的機會超出平均值則有機會打敗美股大盤。但因為房市報酬率的平均數本身就不如美股大盤高,所以整體來說美股大盤的勝率還是略勝一籌。

上面的內容牽涉到一些統計學,簡單來說,所以如果決定買一間房子,以近九年美國股市和台灣房市來比較的話,報酬率有很高的機率不如投資美股大盤。

第二回合,依然是美股勝出。

第三回合:風險分散

第二回合我們討論到購買一間房子,有個體差異的問題,其實就是一種機率問題。因為沒有人知道今天買這間房子,明年可以賣多少錢。或許我們很常聽到「可是現在不買房,明天更買不起」。這句話背後的意思大概是「雖然不知道明天房子可以賣多少錢,但明天房子會漲價」的概念。

很多人把上面這句話當作買房的理由,小心,你可能中了「平均的陷阱」。房子會漲價其實是一個平均的概念,房子一定有漲有跌,就算漲也是有多有少,所以房子會漲價就是我們前面講的「整體房市的成長」。如果只看其中一間房子,那就不好說了,有可能我們不幸買到賠錢的那一間。

我們來看一下兩個投資選擇的不確定性有哪些:

  • 購買美股大盤ETF:整體股市波動
  • 購買一間台灣房子:整體房市波動 + 每間房子都有漲有跌(相對於整體房市)

沒錯,如同上面的討論一樣,購買「一間」房子多了一個不確定性。在投資上,這樣的不確定性就被我們稱之為「風險」,整體平均的波動就是所謂的「系統性風險」,個體的波動我們稱為「非系統性風險」。所以再次比較一下兩個投資選擇的風險:

  • 購買美股大盤ETF:系統性風險
  • 購買一間台灣房子:系統性風險 + 非系統性風險

讀者可能會想問,風險增加是好事嗎?對於某些喜歡刺激的人來說不一定是壞事,不過多數人對於風險則是能避就避。所以如果想要購買一間房子,勢必要比購買美股大盤ETF多承受一個非系統性風險,這點必須列入投資選擇的考慮之中。

這回合對於某些喜愛風險的人(例如賭徒)來說,可能是買房優於買股。但對於大部分的投資人而言,美股ETF仍然勝出。

在前三個回合中,我們討論了市場價格成長和風險分散等議題,美股大盤似乎一面倒,難道買房注定是個錯誤的投資嗎?且慢,下半場剛開始,買房似乎重拳來襲!

第四回合:槓桿效果

在財務金融領域我們很常聽到「槓桿效果」,究竟什麼是槓桿效果呢?其實這是一個比喻,源自我們學習過的槓桿原理:用一點點的力量可以舉起非常重的東西。金融上這個力量就是錢,所以我們常講的槓桿效果簡單說就是:

用少量的錢操作很多的錢。

觀念有了,具體怎麼樣操作呢?我們想要拿100元買1,000元的東西,剩下的900元哪裡來呢?其實就是「借來的」。當我們有任何的借錢行為,就涉及槓桿操作。槓桿操作的好處就是績效可以被有效放大,當借的錢愈多或操作的部位愈大,槓桿就被放得愈大,在財務上我們會用「槓桿倍數」來衡量放大的效果:

在我們買房子的選項中,操作總金額即是房價為2,000萬元,自有資金為1,000萬元,所以槓桿倍數是2倍。如果能夠提升槓桿倍數,就可以有效提升績效的放大效果。在房價總價不變的情況下,減少自有資金,即增加貸款金額,將可以有效提升這個槓桿倍數。

我們來看一下不同自備款和借貸金額時,買房子投資報酬率的改變:

註:平均報酬率參考近九年內政部公告之全國住宅價格指數。

從上表可知,如果我們有能力借到1,500萬元時,平均報酬率已經放大到170%左右,實際上已經不遜於美股大盤。不過槓桿只有好處沒有任何的缺點嗎?

當然不是,因為報酬率並非正值,那只是「平均」報酬率為正,當輸錢的時候報酬率一樣被放大。以我們買房子的例子來說,槓桿倍數為2倍,所以賺錢的時候獲利可以翻倍,但是輸錢的時候損失也是放大成兩倍,這就是風險放大的意思。

這裡似乎有點蹊蹺,敏銳的讀者可能發現上面的情境可能不是那麼容易發生,因為平均報酬率有42.4%,離0%還非常遠,虧損的機率應該不大才對。這說法確實有道理,在常態分配的情況下,就算使用槓桿操作讓績效變兩倍,賠錢的機率理論上不會增加,只是賠錢的時候輸更多而已,但實際上我們需要考慮下面的問題:

  • 最佳選擇:今天我們想要在兩個決策中做出最佳選擇,如果只有0%報酬率意味著不賠錢,這是遠遠不夠的。
  • 個體差異:在前面第二回合我們曾經討論過標準差(個體之間的差異)對於投資的影響,結論是我們希望標準差大一點,讓個體有更高的機會超過平均值,才有可能打敗美股大盤。但當標準差增加的時候,我們虧損的機率也會上升。白話的意思就是,個體差異愈大可以提昇打敗美股大盤的機率,但同時也會增加虧損的機率。
  • 槓桿成本:槓桿操作其實有成本,一般來說這個成本會隨著槓桿倍數放大,所以有槓桿操作的情況下,虧損的機率嚴格上來說不會和沒有槓桿的時候相同,實際上虧損的機率會因為成本提升而上升。

槓桿操作的成本有很多,在我們的例子中就是大家熟悉的「借款利息」。利息成本雖然不高,但確實會降低我們的整體報酬。回到剛才的簡單例子,原來是有50%機率賺100元,50%機率輸100元,平均來說是不賺不賠,但當我們使用槓桿操作,假設利息是1%即1元,不管贏錢輸錢都要償還利息,所以槓桿效果下我們的收益是50%機率賺199元,有50%機率輸201元,平均起來就是輸1元。

接著回到我們的投資,由於買房子的選項需要在持有的時間內不斷挹注新的資金以繳納利息,對於美股的選項是不公平的,所以我們也需要將這個利息的金額持續投入美股大盤,這也會提升美股的績效。

下表我們將每股績效的提升考慮進來,並假設貸款年利率是1%,九年皆不調整,在不同自備款下績效的表現和虧損的機率有多少:

註:台灣近九年房市報酬率標準差設為100%

從上面的表格我們可以得到幾個重點:

  1. 即使計入利息成本,平均報酬率還是可以顯著成長。但這是在年利率僅有1%且均不改變的前提之下。
  2. 虧損(報酬率為負)的機率如同之前提到的,會因為利息成本而增加。在上表的例子中看似增加地不多,實際上也會因為利息而有變化。
  3. 打敗美股的機率顯著提升,但其實虧損更多錢的機率也提升了,這就是風險放大的效果。
  4. 淨利低於848萬元是指在房價成長率為42.4%的情況下,2,000萬元的房子平均最後可以出售2,848萬元。取848萬元是要觀察利息成本考量後,是否會更難以達到原來的淨獲利,答案是肯定的,隨著借款金額增加,我們淨獲利要達到848萬元自然更困難。

考量到年利率1%是稍微嚴苛的條件,這裡另外補充年利率1.5%的表格給讀者參考:

註:台灣近九年房市報酬率標準差設為100%

表中提到「淨利」是因為,我們實際上可以把剩餘的自有資金做其他運用,例如存入銀行或是進行其他投資 。

這一回合中,我說明了槓桿效果會導致報酬率如何變化,以及獲利和虧損的機率。簡單來說,槓桿操作確實是一個非常厲害的工具,透過報酬率的放大將大幅提升買房子獲勝的可能。槓桿操作也是把雙面刃,報酬率放大的同時虧損也放大,同時我們不能忽略貸款的成本。

在我們的例子中,由於假設只能借款1,000萬元,實際上報酬率仍不及美股,但如果讀者實務上可以將槓桿倍數提升到超過4倍,那基本上是有很大的機會可以打敗美股大盤的報酬率的。

第五回合:流動性

在進行一項投資交易的時候,一定少不了買賣的過程,這個過程涉及到資產的轉換。舉例來說,當我們想要買股票,我們就需要拿現金去換股票,就是一種資產轉換。資產之間的轉換,有時候容易、有時候困難,在金融財務上我們把資產轉換的難易程度稱為「流動性」。

資產種類繁多,我們用最常見的資產「現金」當作比較基準,所以流動性就是「資產的變現能力」。

流動性佳的商品,我們在買進賣出的時候成本比較低,而且因為容易變現,所以交易量也會比較大。相對地,流動性差的商品,買進賣出的成本就比較高,因為不易變現,所以交易量也會比較小。

在投資實務上,買進賣出的價差愈大,就被視為流動性較差。影響價差的關鍵因素就是成交量。現在回到我們的投資項目,VTI每日的平均成交量約為300萬股左右,而台灣內政部公布的建物買賣移轉登記棟數,每年約在30萬棟左右,平均每日成交的件數約為820棟。

由上可知,VTI的成交量是台灣房地產的3,000多倍,流動性有如天壤之別。而且實際上因為每間房子都有差異性,所以流動性會比上面計算的更低。

很多首購族在買房子的時候容易忽略的就是這個流動性,除了價格要能增值之外,容不容易脫手也是投資房子的重點。俗話說:「買房容易賣房難。」有賣過房地產的老手就會知道,賣房快則數月、慢則數年,如果想要快速脫手,只有折價出售。

其實在所有我們常見的資產中,房地產的流動性絕對是倒數有名的。所以在購買房屋的時候,選擇流動性較佳的房屋,不僅有助於未來脫手,一般也意味著更有上漲的可能。但在比較流動性這個回合,無疑是美股勝出。

第六回合:邊際效用

除了前面我們討論到的各種直接的效果之外,投資還可能有其他的附帶利益,經濟學上我們稱作「邊際效用」。其中以房地產來說,最直接的邊際效用就是租金收入。要研究租金的收益,可以觀察毛租金回報率(gross rental yields),公式為年租金除以總房價。下圖為亞洲各國的數據:

資料來源:globalpropertyguide網站

台灣的毛租金回報率僅有2.06%,意思為年租金只有房屋總價的2.06%。以總價2,000萬元的房子來計算,年租金約為41.2萬元。如果九年均順利出租的話,租金收益則有370.8萬元,貢獻整體報酬率為37.1%,如果槓桿倍率更大的話則貢獻的整體報酬率更高。

但請注意,上面的計算僅考慮到租金收入的部分,實際上租屋還是有不小的成本,包括需要裝潢、修繕甚至設計等,都需要在初期投入更多的資金,所以實際上並不會達到這麼高的報酬率。

而投資VTI基本上沒有太多的邊際效用,如果真的需要使用也會涉及其他比較進階的操作,這邊先不予討論。所以在邊際效用的回合,購買房屋的選項樂勝。

在前面幾輪的較勁下,我們知道每個回合雙方各有輸贏,但似乎沒有人可以真正一拳KO對手。比賽這時候就要進到技術評分的階段了,到底結果如何?讓我們繼續看下去。

投資擂台賽總評

首先回顧一下各個回合比較的結果:

在上面評鑑的項目中,我們大致可以分成三類:

  • 報酬率相關:成長率、個體差異、槓桿效果、邊際效用。
  • 風險相關:個體差異、風險分散、槓桿效果。
  • 其他:流動性。

首先看到風險相關的評鑑項目,個體差異和風險分散均為買股佔優。注意槓桿效果我們已經提過是把雙面刃,在提高報酬率的同時也會提升風險,所以有槓桿效果的買房風險依然比買股更高。總體來說,買股在投資風險的評比上完勝買房。

流動性基本上是間接影響投資的風險和報酬的 。如果今天我們亟欲脫手一個投資項目,折價出售就會造成報酬損失。另外流動性差、成交量少的情況下容易造成價格不穩定,也就是風險。流動性很高的時候對於報酬和風險的影響不大,但流動性低的時候影響甚鉅,所以這方面依然是買股勝出。

最後看到最複雜的報酬率部分,乍看之下輸贏互見。如果我們把槓桿效果帶入成長率,在個體差異很大的情況下,房地產的報酬率是有機會表現地比美股大盤更好。另外帶入邊際效用像是租金等收入的情況下,鹿死誰手並不好說。以下嘗試綜合實際可能的情況來計算兩者的報酬率。

買VTI的報酬率很單純。但購買房地產的實際狀況會複雜很多,除了有槓桿效果和租金收入外,還要繳納稅金,出租也有修繕費用,但因為金額相對不高我們暫且忽略。不過還有一項我們仍未考慮進來的就是房屋貸款的本金償還。當持有房地產超過寬限期仍未賣出,就需要開始償還本金。所以要做比較的話,需要把等量的資金投入美股才能公平比較,綜合起來的比較結果如下:

註:台灣近九年房市報酬率標準差設為100%,美股校正報酬率計入利息和本金再投入收益,寬限期設為5年,再投入資金不計入本金(同購屋報酬率計算)。

如果房屋和ETF僅持有九年的情況下,因為寬限期假設為五年,所以本金再投入的效益並不高。但如果拉長持有年限,則購房還款本金和利息的部分,再投入美股後情況會對購買美股ETF的投資更有利。

終於,通過以上種種的分析,對於這場投資擂台賽我們大致可以宣判結果了。在風險方面無疑是購買美股有較低的風險勝出,至於報酬率的部分,美股仍然有較高的勝率,所以這場投資擂台賽的優勝者就是購買美股大盤ETF!

等等,故事還沒結束,讀者一定會納悶⋯⋯

為什麼還是想要買房?

一個最根本的原因是⋯⋯

人們很難以「純投資」的角度來思考買房這件事。

房子是一個實體,我們可以使用,可以居住,甚至可以給人「家」的感覺。這些都是金融市場中那些虛擬的數字無法給我們的,但另一方面,這也意味著我們無法把房子當成那些虛擬的數字而已。想像你今天買了一間房子之後,可以從持有開始到賣掉為止,從來不踏進這間房子、看這房子一眼,不帶任何情感,只在乎帳上值多少錢嗎?

可能讀者會想問「看自己的房子一眼有什麼問題嗎?」

是,有問題。

房子如果漲價了,我們當然是愈看愈歡喜。但如果很不幸地房子跌價了,我們真的捨得把摸得到、看得見的房子賣出嗎?先別說房子,恐怕有投資股票的讀者都有住套房的經驗,我們在跌價的時候連一張虛擬的股票都很難賣出了,更何況是多年來乘載我們人生夢想的房子?

這時候人們就會很自然地從理性轉向感性思考:「沒關係,房子跌價時至少還能住、還能出租,未來也還可能漲回來,反而股票跌價什麼都做不了」這種似是而非的理性是很危險的,因為我們早就考慮過出租的效益,也早已考慮到股票沒有邊際效益的狀況。上面這種思考僅反映一種事實:

人們對於房地產的情感,最終招致我們無法承認虧損。

無法停損的行為其實是投資大忌,許多人就是因為無法停損而在投資的世界裡傾家蕩產,這絕對稱不上是合格的投資人。另外提醒一點,房地產和股票這類虛擬金融商品的一個根本差異是,實體的東西會折舊,價值會隨時間慢慢地被侵蝕。所以無法停損帶來的損失,會比股票套牢更嚴重。

那是否有人真的可以理性地在房地產下跌的時候認列虧損呢?主要有兩種狀況,一種是罕見的理性,但要做到這點則這位投資人的財力絕非我們討論的年薪百萬小資族,才能視房地產為一般的金融商品。另一種則是付不出房貸,不得已認賠殺出。

投資房地產的時候,我們時而理性、時而感性,討論獲利的時候我們大開槓桿賺取倍數效果,但虧損的時候我們又強調房地產還有實用性,就算沒有賣出還是有其價值。所以在討論投資房地產這個議題上,我們無法客觀地思考導致了一個錯誤的結論。這也是為什麼即便知道買股是更好的決定,我們仍然想要買房子的原因。

人生不是一道投資題

行文至此,我們已經了解到投資股票是更好的決定,但也承認不理性導致想要買房的慾望,所以我們到底該怎麼做?

讓我們先撇開這個問題,如果今天剛好是發薪日領到一筆錢,你會想做什麼?最常見的就是花錢消費,可能上餐館聚餐,可能找朋友一起唱歌,可能上百貨買化妝品。那麼請問:

  • 這樣的行為是理性的嗎?是的,追求快樂是人與生俱來的本能。
  • 這是錯誤的投資嗎?不是,因為這些消費行為的目的本來就不是為了投資。

答案呼之欲出了,當我們無法完全理性地從投資的角度看待買房子的時候,我們應該從需求的角度來思考。就像我們買衣服,不會期待幾年後可以賣掉賺更多錢,或是我們買車子,就算幾年後可以賣出但幾乎肯定不會比原價更貴。所以我們應該把買房視為這種消費行為,就只是一個自己喜歡的東西,去買它如此而已。

既然決定以需求的角度來看,我們就不應該過分強調它的投資價值。試問我們會去討論吃這頓飯明天可以多賺多少錢嗎?或是買這件衣服可以讓業績提升多少嗎?沒有必要,因為更重要的是我們當下獲得的滿足感,這就是消費帶給我們的意義,即便在經濟學中,也被認為是理性的行為。

所以喜歡房地產就去買,從需求層面來說一點問題也沒有,就不要去思考一定要賺多少錢就行。如果你能夠把槓桿的倍數拉高,1,000萬元買完房子你可能還有剩下一點,拿去投入買美股ETF也是不錯的決定。人生從來不是一道投資題,我們可以決定自己的人生。

總結

「如果現在我有1,000萬,買房好還是買股票好」這個系列文,給出了以投資觀點來說,我們應該選擇美股大盤ETF。但這是以「純投資」的觀點來探討買房和買股的選擇,並不是要讀者「如果我有1,000萬元就應該去買美股ETF」

在我們的人生中,追求快樂是很重要的事情,就算擁有了很多財富,還是要轉換成其他型態讓我們獲得快樂。看著存款簿上數字的增加,可能會讓我們獲得些微的滿足,但存款簿上增加1,000元遠不如吃一客千元牛排來得快樂,是吧?

但在投資的世界裡,我們所追求的並不是這種快樂,而是報酬率最大化,所以資產的價值或是存款帳戶裡的數字,就是投資世界中的唯一標準。那在買房和買股的選擇中,買股就是更佳的決定。

本系列文探討了理性投資的本質,並給讀者思考自己想要追求的價值。許多人終其一生所能獲得的財富也就那麼幾千萬,在面對人生重大的選擇時,或許每個人的答案都不一樣,但希望讀者在看完這篇文章後,可以找到自己的最佳答案!


作者簡介_ 教主小麥
我是一個熱愛學習的人,台大財金所畢業,曾待過創投參與評鑑投資項目。自學程式,是軟體資深全端工程師。有音樂專長,自組樂團團長,是鍵盤手和合成器手。 學習的動力,就來自於分享時得到觀眾給予的笑容和感謝。所以一直以來我都把「分享」當作是自己的使命,希望透過洗鍊的文字、清晰的邏輯,說個故事給你聽。

本文獲「教主小麥」授權轉載,原文出處

※ 本網站及作者所提供資訊僅供參考,投資人應自行承擔投資風險及投資結果。