無痛存退休金 以房養老好不好?專家解析

有土斯有財的觀念,讓很多上班族努力打拚買房,甚至將大部分薪水都拿去繳房貸,所幸這些辛苦付出的代價,如今也可「變現」作為養老金,此即為政府自2015年起推行的「以房養老」政策;強調每月可取得生活安養金,打造老後現金流,補足勞保、勞退金不夠的部分,但專家也提醒,想靠「以房養老」每月領取現金之前,一定要知道,地段好的房子才有足夠的價值,另外,利息壓力也不能忽視。

以房養老是一種不動產逆向抵押貸款,跟一般房貸剛好相反,是由民眾將「抵押」給銀行,由銀行按月支付現金給民眾,每月可領取的金額與房產價值和預期壽命相關,簡言之是一種向「銀行借錢」的概念。等到給付額已達上限,或是申請人身故後,房屋所有權即歸銀行所有,法定繼承人如果想拿回房產,可以支付銀行已借款項及利息,即可贖回房產。

由於台灣進入高齡化社會,金管會自2015年起鼓勵銀行推出「以房養老」業務,讓年長者可以用房子換取退休生活所需的退休養老金;依規定,民眾申辦以房養老方案時,銀行會先鑑價,估算可以放貸的額度,假設向銀行申請到的成數為6成,以被鑑價為1,000萬的房子為例,只能「變現借」600萬。

據金管會統計,截至6月底止,目前共14家銀行有承作以房養老業務,共承作5,212件,總核貸金額299億元,前5大承作銀行依序為合庫、土銀、華銀、 一銀、台企銀,每件以房養老平均金額約573萬元,如果以最常見的平均借款成數6成來計算,擔保品的平均市值約為1,000萬元左右,目前申辦年齡已下降至60歲。

有銀行在承作以房養老業務時遇到一位年近70歲的富奶奶,與先生花了大半輩子努力工作,因為手邊現金不多,又不想麻煩子女,更不想搬離生活機能良好的大安區,因而向銀行抵押近5,000萬元的大安區房產,富奶奶可以在未來28年裡,每個月領10萬元,過著有尊嚴的退休生活,這個案例,當時即吸引不少目光,也提高對以房養老的關注度。

不過,並不是每位高齡者都擁有台北市大安區房產,住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,對一般民眾來說,想申辦以房養老之前,有2件不可不知的事:

第一,好地段的房子才會有好的退休金,若是房子先天不良,不容易期待靠以房養老獲得一個老後富裕的生活品質。

第二,往後逐年升高的利息也可能產生相當壓力。姑且不說未來錢還是不是那麼好用,畢竟以房養老相較於一般房貸利息高,若是沒有其他生財管道,光靠以房養老,隨著利息壓力,在往後的日子也將會越來越提心吊膽。

或許有人會說,老人家為何不思考「大屋換小屋」、「一宅換兩宅」或是「賣屋住進養生村」等其他選項,徐佳馨指出,會選擇以房養老的老人家,大多較為保守,以房養老除了讓老人家不用搬離熟悉的居住環境外,每月領現的安全性也比身懷巨款卻胡亂投資來得好。

銀行主管也表示,目前以房養老碰到最大的問題,一是在雙北市以外的地區因為房產估值低,效果有限,另外還有一是是遺產繼承問題,尤其時下有部分「啃老族」,不希望父母把房子拿去申辦,因為萬一父母過世要繼承時,必須先償還銀行撥付的養老金,才能拿回不動產,否則必須賣屋後,拿回剩餘的錢。

(中時新聞網 曹逸雯)

推薦閱讀

理財研究所

保險二三事

好基金日選