準退休族買房 留意貸款年限

準退休族要理財或是置產,買房仍然蔚為主流,除國人「有土斯有財」的觀念仍根深柢固之外,買不動產仍被國人視為保值性最強的理財方式,再加上隨職場經歷的增加、所得的累積,通常50歲以上準退休族的買房財力,會比起剛出職場或是在職場上沒幾年歷練的年輕人要強得多。

但這不代表這些準退休族所取得的貸款條件絕對優於年輕人,對此不少銀行主管不約而同指出,最大原因在於距離退休的時限。

對於所謂的退休年紀,除了公家部門幾乎都訂在65歲,因此成為眾多銀行比較衡量的共同基準之外,也有不少銀行採取更為彈性的作法,把年齡對貸款年限影響的門檻,放大到75歲。

例如,兆豐銀主管即指出,目前在貸款年限上,是採取較為彈性的作法,借款年紀加上貸款年限,不得大於75歲。

換言之,倘若是55歲來借款,那麼依照兆豐銀的條件,其最長的貸款年期就是20年,不能再繼續放大到30年。

而倘若銀行的條件訂得較為嚴格,甚至直接以65歲、70歲作為衡量貸款年限的門檻的話,這類年紀已到了「準退休族」的民眾想要買房,銀行願意放行的借款年限,恐怕連15年都不到。

對貸款年限的長短,銀行主管指出,最大的影響就在於借款人的每月還款負擔,但借款人往往會忽略在年紀上的限制,因此以其目前的每月薪資所得財力,以借款年期20、30年,來設算可購屋的房價,尤其是因此想買高總價的準退休族民眾不在少數,然而最後卻在「貸款年限」這個部分失算,因為銀行經常評估之後在貸款年限上比起借款人原先的預期大為「縮水」。

例如,可能該借款戶認為可一借30年,但銀行最後頂多僅願意放行15年,甚至十年,而當借款時限縮短之後,每期這類準退休族所要攤銷的本息,根本已超過其每月所能負擔的範圍,亦不符合銀行在借款戶每月所得負債比上的要求。也因此銀行業者特別提醒想要買房的準退休族,最好先來跟銀行詢問關於年紀和借款年限相對應的作法、規定,同時在借款年限變數不確定之下,不宜買高價房,以避免屆時先成交但卻無法取得足夠的貸款,反而賠了夫人又折兵。

幫子女出自備款 贈與免稅額要注意

55歲左右的準退休族買房,除了夫妻自住之外,銀行對此觀察,其實大部分是為子女置產,尤其是已成年的子女,此時準退休族在買房時,就直接以子女的名義購買,之後直接以子女作為房貸借款人,對於這類情況,銀行業者指出,在成數上由於子女多半20出頭,因此借款年限適用30年沒問題,但此時準退休族要留意的,則是在為子女出「自備款」時的贈與稅問題。

銀行主管表示,這些準退休族買房,通常有三種情況,一種是子女都搬出去了,剩二夫妻,想要換小一點的房子,另一種則是純為子女置產買新房子,不與子女同住,第三種則是把房子小換大,準備子女結婚之後一起同住。

其中,第二種或第三種,來向銀行申請貸款的情況較多,尤其是第二種,為子女置產的同時,由子女作借款人,也等於要求子女「存錢」,把錢省下來繳房貸;至於第三種若與子女同住,名義上是由子女出面作借款人,但實際上出錢繳房貸的卻是身為準退休族的父母,但因為是由子女作借款人,因此貸款年限可拉長到30年,甚至40年,每月本息攤還負擔因此少很多。

銀行業者對此進而分析,贈與稅的問題,在買中古屋及買預售屋,各有要留意的地方。一般而言,買中古屋由於採「一次付清」的方式,因此會一次性的集中在同一年度,通常因此就特別必須留心贈與免稅額的上限,目前對此是採取父與母一年各220萬贈與免稅額度,兩人合計一年上限共為440萬元。

倘若以向銀行取得七成的借款成數來換算,那麼此時父母在一年免稅額度440萬的限制之下,能為子女購置的房屋總價,約在1,500萬元以內,而倘若是以八成的成數來設算,則在免稅額度的加持下,可買的房屋總價大約在2,200萬元左右。

而倘若是買預售屋的話,由於預售屋有頭期款、工程款、尾款等不同的自備款繳款時段,因此,可為想買房給子女的父母,在出自備款時分散贈與額度,因此在贈與免稅額度之內可買房的總價彈性也更大。


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