五年級理財│拿老本幫子女買房 如何保障自身權益?

陳必琪是五年級生,外商機構高階主管,有二個小孩均已成年,有一兒子正準備結婚,由於目前雙北市房價非剛出社會所能負擔,因此打算幫買一房讓兒子、媳婦住,想請教法律專家要如何買才能保障自己的權益?

我是陳必琪,我和先生從國外念書回來就在大型私人公司上班,工作30年,雖累積一些積蓄,四年前,因為換屋及裝璜,花了不少錢,即使目前住的房子算是別人眼中的「豪宅」,但內部就是「不夠大」,因此,兒子要結婚,我先生即建議兒子和準媳婦去買房。

結果他們兩人將看到房子資訊跟我們夫妻討論,發現他們最大問題在「資金」,我們也想幫忙,但目前剩下的資金卻是我們的退休準備金,所以,內心也很糾結。

因此,想請教法律專家,若是以我的名字購買,日後想移轉贈與給小孩時,是否還會多了不少稅金?若我們出資用兒子名字買房,如何防止日後他們因急需賣了這房子?或者我們夫妻若日後需要資金時,可以處分這資產變現嗎?是否可以在契約上作一些約定?

由於我和先生的名下本來各有一房及二房,但只有現在住的房子比較值錢,另二個都是在屬於小套房及因繼承南部偏僻的房子,若用自己名字買下房,然後再給兒子跟媳婦住,是否有涉及其他風險。或是父母出資幫小孩買房時應留意那些問題?

理財健診│登記自己名下 分年贈與節稅

:建業法律事務所資深合夥律師韓世祺:

若是以自己名字購買房產,日後想移轉贈與給子女時,當然會有贈與稅的問題,目前贈與稅的免稅額為每年新臺幣220萬元,贈與金額在新臺幣2,500萬元以下者,稅率為10%,若希望能夠省稅,可在免稅額的範圍內分年贈與房產持分,或者一開始就分年贈與資金。另外也可以在贈與的時候,約定後續的房貸由子女負擔,使贈與稅稅額扣除房貸之金額,以達到省稅的目的。

此外,因為實價登錄及房地合一稅的實施,如果將房產贈與給子女,未來子女想出售房產時,實際出售金額減掉土地公告現值以及房屋評定現值,所得出的交易所得通常較高,此時子女可能需負擔一大筆所得稅或房地合一稅。當然這或許也可以一定程度降低子女轉售的動機。不過,此部分也可以透過重購自住房地退(抵)稅之優惠來減少稅負。

以上只是一些合法節稅的原則,但因為房產的價值較高,相對地的稅負也高,每個人都需求及狀況都各有不同,所以實際上最好還是要按照個案情形量身規劃為宜。

至於如果用子女名義買房,房產已經在子女名下,子女當然可以自由處分該房產,過去曾有人保留土地所有權,只將房屋名義過戶給子女,或者在房產上設定抵押權或預告登記,來避免子女處分,但前者如果是新購的房產,可能不太容易如此安排,且之後土地如要移轉,仍有上述的贈與稅等問題;後者如果父母對子女並沒有真實的債權存在可設定抵押,或沒有真實的預告登記事由,均恐有合法性疑慮,甚至有刑事責任的問題。

即使在契約上有所約定限制子女處分權,或者約定真正的所有權人為父母,此約定也只能拘束父母與子女之間,並不能對抗善意第三人,換言之,父母或可藉由此約定來主張可自行處分房產變現,但不知情的買家並不受父母與子女間約定的拘束。

因此,由於個人需求與狀況的差異,且因應規劃方式或有不同的法律風險,最好還是按個案的需求,配合實際的情況予以規劃為宜。


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