《危老條例》與《都市更新條例》的差異

當住的安全無法被保障時,社會就無法安居樂業!近年來發生過幾次規模較大的地震,震垮了許多家園。無論是生命或財務上的損失都令人感到萬分遺憾。

目前許多動輒四十至五十年以上的公寓,都面臨到需要改建的階段。而過去《都市更新條例》對於面積的限制較為嚴格,且須獲得多數所有權人的同意。往往耗費了許多時間,卻無法順利重建。

《危老條例》(全名為《都市危險及老舊建築物加速重建條例》)的出現,因為沒有面積限制的規定,加速了都市重建的腳步。《危老條例》雖然必須百分之百的所有權人同意,但因為放寬了面積的限制,若是自有一棟符合條例所規定的透天厝,亦可自行重建。

轉載自保險行銷雜誌
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有人稱《危老條例》是都更的高速公路,其實並不全然如此。因《危老條例》與都市更新仍存在許多差異,從以上的表格便可以看出,《都市更新條例》的內容仍較《危老條例》優惠許多,並不會完全取代《都更條例》的位置。

《危老條例》好記懶人包
1. 容積獎勵1.15~1.3倍
2. 房屋稅會大增
3. 減半徵收持有稅兩年
4. 可以考慮以法人持有不動產改建較節稅

案例分享

楊先生有一棟在臺北市屋齡達三十年以上的透天厝,該案符合《危老改建條例》,並且決定將該整棟房屋拆除後再自地自建。因符合《危老改建條例》中容積獎勵的部分,故原先建築物各樓層面積總和約350坪,改建後可達400坪左右(容積獎勵1.15倍)。若以容積獎勵約多出50坪,每坪市價約75萬元,光是多出的坪數價值就將近3,750萬元。並且危老改建後房屋市值估計將高達3億元。

楊先生向我諮詢此案的相關稅務問題,以及該用個人持有房地產、還是用法人的名義來持有新蓋好的不動產,會這樣考量除了想要節稅之外,也擔心蓋好的新房子將產生較多間的物件,如果出租或出售的數量太多間,將被國稅局視為營業行為。

一、地價稅及房屋稅

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從上表實例可以看出,地價稅在減微期間是有節省稅金的,然而雖然房屋稅在減徵期間亦有減半徵收的優惠,但是由於重建後新建築構造單價與路段率調整因素,使得房屋稅增加了數倍。房屋稅的增加,屋主皆應事先考量進去,若以繼續自住為主者,自行負擔的房屋稅必然大增;若部分出售則增值部分超過未來持有稅的成本增加數,亦值得申請都更或危老改建。

二、財產交易所得稅

新蓋的房子將考慮3種用途,一為房屋出售,一為出租,一為贈與給小孩。實際上將部分樓層出售,部分出租,部分贈與,其餘自住使用。我們先簡化計算相關稅務及分析如下:

房地合一稅之課稅稅基為:「房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額」。

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※原土地成本為房地成本的70%

根據實價登錄該地區平均交易價格約39萬元(坪)×原先建築物各樓層面積總合350坪=1億3,650萬元
1億3,650萬元×土地占比70%≒9,500萬元

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由上述簡易分析中可知,透過法人來持有該房地產,原購入成本可作為新房地之土地成本,而以個人持有,則僅能計入土地部分,此差異將大幅降低未來移轉時之房地合一稅。且若以法人持有,不分持有年限均以20%稅率計算,較無個人持有需等待持有年限拉長,才可將稅率降低的缺點。

注意,若為繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算,且成本為「房屋評定現值及土地公告現值」而非原購入之成本。

三、租賃所得稅
假設整棟大樓出租的情況下,租賃所得稅計算如下:

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未來租金收入部分之綜合所得稅概算如上,茲省略相關免稅額、扣除額等。租金收入可扣除法定之43%必要費用,即以淨額136萬8,000元計算綜合所得稅。

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由上述簡易分析中可知,雖以法人持有將至少有3種稅賦,分別為營業稅、營所稅及未分配盈餘稅。然而,總稅額之合計仍較個人持有來得優惠。

社會上有些人擔心《危老條例》會破壞文化資產及景觀,其實並不會的,因為《危老條例》已將主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物排除,且地方政府對於都市景觀的風貌仍然有管理權,《文化資產保存法》亦有相關的防護措施,給予容積獎勵及建築高度放寬也並沒有涉及文化資產的保存。

種種規定都是為了讓人民的居住安全能在不影響文化遺產的原則下受到更好的保障。目前申請《危老條例》的案子並不多,建議尚未申請的讀者,可以先檢視自家房屋狀況是否適合申請,並分析比較一下改建前後的差異,便較易做出明智的抉擇。


 胡碩勻

★信達聯合會計師事務所所長/國際及臺灣會計師、IARFC國際認證財務顧問師協會講師、CFP認證理財規劃顧問

授權轉載:Advisers財務顧問雜誌第368期,https://www.advisers.com.tw