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一帶一路留爛尾 這國最大港都充斥500座未完成大樓
【中時新聞網 江飛宇】中國大陸的一帶一路工程，遇到愈來愈多的難題，連帶在柬埔寨的地產投資計畫也出現爛尾，由於中國大陸建商的撤退，柬埔寨最大港都施亞努港（Sihanoukville,，也稱西哈努克港、簡稱西港），出現大量的未完成大樓，不知如何解決。 日經新聞報導，記者訪問到其中一位地主，51 歲小學教師潘松博（Pan Sombo），他的土地有一棟只有鋼架與部分混凝土結構的爛尾樓。他對記者說：「在幾年前，完全無法想像如今這個境地。」 2019年，一位大陸的投資客找到潘松博，希望在他的750平方公尺土地上，建造一棟10層公寓大樓，以每月提供2,000萬瑞爾（16萬新台幣）的土地使用費，作為地主應得的收入，這太誘人了，是教師收入的10倍，所以潘松博幾乎沒太多考慮就同意了。 然而，當COVID-19大流行來襲時，投資商返回中國大陸，並表示該計畫暫停。這是他最後一次與投資商的連絡。之後潘松博想要自救，所以向地方政府請求解除合約，目前還有很多關卡要突破。 潘松博的遭遇不是個案，當地有許多這樣的爛尾建築（也稱幽靈建築ghost buildings）。據市政府稱，施亞努港大約有360座未完工的爛尾樓，另有約170座已完工但仍空置的無用途建築。 施亞努港位於泰國灣沿岸，地理位置優越，在2010年代中期，遇到中國資金浪潮成為新興城市。柬埔寨希望中國大陸提倡的一帶一路計畫，推動建設與經濟成長。 柬埔寨開發商太子地產集團，開始了一系列建設項目，包括一家豪華大酒店和一家購物中心，之後又規畫數十家賭場，期望成為「第二個澳門」。 然後新冠大流行來襲，人潮立即銳減。據柬埔寨旅遊部的資料，去年柬埔寨只吸引到約55萬名中國遊客，比2019年下降了77%。去年極為低迷，只有15,754 名旅客來到施亞努國際機場，比 2019年下降了98%。 但是，這並不等於大家不去柬埔寨，暹粒省旅遊業有著驚人復甦，暹粒以古老的吳哥窟寺廟群而聞名，被聯合國教科文組織列為世界遺產，所以問題出在施亞努港經濟走錯方向。 疫情發生後，由於柬埔寨政府對賭場的打壓，和中國房地產的暴跌，資金回流的速度極慢。根據政府估計，完成這些未完工的建築，至還需要11億美元（新台幣355億）的額外投資。 一月份，洪馬內總理（Hun Manet）宣布，對建提供稅收減免和優惠待遇，試圖鼓勵投資者拯救施亞努港的爛尾工程。但專家表示，由於全球經濟預計將放緩，這些措施將難以發揮作用。 柬埔寨嚴重依賴中國大陸資金。 2022年，柬埔寨發展委員會批准了價值約19億美元的外國投資。大約90%來自中國大陸。 「很難用其他國家的投資來填補中國留下的漏洞，」柬埔寨一家建築公司的經理表示。 施亞努省副省長隆‧迪曼什（Long Dimanche）表示，該市需要進行工業和投資國家多元化的轉型，才能獲得更具活力的經濟。其中一種可能是日本。雖然日本在柬埔寨的業務規模比泰國或越南的投資要小，但日本在施亞努港提供了大約三十年的支持，看重深水港的有利地位。
挽救爛尾樓 中國房地產白名單逾千建案拿到貸款
中國為解決房地產建案資金不足問題設立的融資機制，截至3月底已有1247個建案拿到銀行貸款人民幣1554.1億元（新台幣6838億元）。不久前，當局曾要求提高建案「白名單」對接效率。 澎湃新聞今天報導，根據住房城鄉建設部，目前全中國31個省分和新疆生產建設兵團都已建立省級房地產融資協調機制，所有地級及以上城市（不含直轄市）也建立了此機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目「白名單」並推送給商業銀行。 截至3月31日，各地推送的「白名單」項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款共發放1554.1億元。 相較於2月28日的數據，銀行授信金額增加了一倍多。當時全國共提出約6000個房地產建議，商業銀行審批通過貸款超過2000億元。 中國為了解決房地產資金鏈斷鏈問題，促使建案能夠達到「保交樓」的目的，住建部、金融監管總局今年1月聯合發布「關於建立城市房地產融資協調機制的通知」。到了2月初，首批地方政府建議取得融資的建案名單公布。 不過，這個俗稱房地產白名單的機制，最為業界詬病的是落地慢，進入白名單後仍遲遲無法獲得貸款，甚至還可能再被銀行剔除。 第一財經報導，3月13日下午，金融監管總局黨委召開擴大會議，要求促進金融與房地產良性循環，加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，提高項目「白名單」對接效率。
預防爛尾樓 信託公會開班教戰
防爛尾樓悲劇一再重演，信託公會開班教戰！信託公會指出，為了避免爛尾樓悲劇一再上演，信託公會持續強化以信託方式辦理預售屋履約擔保機制，並引導銀行優化不動產開發信託及價金信託業務。 另外，信託公會持續追蹤最新法規，同時也提升信託業人員辦理預售屋履約擔保機制相關信託業務之專業能力，於3月18日舉辦研討會，會中由協合國際法律事務所專家介紹相關規定，並請信託業分享辦理不動產開發信託服務的態樣。 信託公會秘書長呂蕙容表示，為確保都更改建或預售屋的交易安全，內政部及行政院消費者保護委員會將不動產開發信託及價金信託納為預售屋交易安全機制，納入《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，自2011年實施至今；信託公會也針對信託業者辦理履約擔保機制類型的不動產開發信託或價金信託業務，明定會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項，供信託業者辦理不動產開發信託或價金信託業務時遵循。 現行不動產開發信託或價金信託是以建商自益信託為業務架構，信託目的主要是在確保信託專戶的興建資金依信託契約專款專用，並不具有「完工保證」或「價金返還保證」功能，且僅在「賣方無法依約定完工或交屋」之特定事由發生且無受益權遭扣押情形，賣方之受益權始歸屬於預售屋買方。 實務上仍有以不動產開發信託或價金信託做為預售屋買賣履約擔保機制，但於賣方（建商）倒閉或停工時發生爭議之案件，對信託業而言，遇有建商與地主發生合建糾紛、建商一屋二賣、建商財務惡化，建商債權人查封受益權而未能解決之問題，現行履約擔保機制並無法完全杜絕購屋糾紛的發生。信託公會因此於2022年委託專家蒐集實務問題，提出相關解決方案，並向主管機關提出建議。 本次研討會由協合國際法律事務所律師谷湘儀先介紹預售屋買賣安全機制沿革，提到「不動產開發信託」與「價金信託」是現行預售屋五種履約擔保機制當中最常見的擔保制度，當建商無法完工交屋時，受益權則歸屬買方。 不過實務上受益權歸屬買方的機制又易受到建商債權人行使扣押受益權而阻斷，且建商與第三人產生爭議時，信託業者也往往無端涉訟，因此信託公會於2022年12月修正會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項以及相關信託契約範本，修正重點即放在強化信託業者對建商財務情況異常查核等，建立事前預警機制；若之後發生建商倒閉或停工，致買方權益受損之際，目前也有信託業者提出續建完工承諾的解方，為落實預售屋擔保機制而努力。 此外研討會的另一重點為請到第一商業銀行與華南商業銀行以不動產開發信託協助更新危老重建，有無成立更新會等不同做法分享經驗。 呂蕙容提到，現行法規設計似與消費者對預售屋履約擔保機制之期待有落差。因為若預售屋建案發生問題，專戶內資金往往已動用完畢或所剩無幾，或無法續建；甚至因建商受益權已被法院扣押，受益權無法歸屬買方，但買方受有損害即要求受託銀行賠償或抗爭，受託銀行於建案發生問題時需要耗費大量的人力與成本與消費者進行溝通。 呂蕙容強調，如能強化買方所繳價金專戶控管並建立建物須蓋到一定程度始能動支買方價金帳戶之延緩動支機制，將可大幅減少爛尾樓之發生，若再搭配信託業推出之續建承諾方案，對於買方權益保障會更完整。信託公會希望透過研討會分享，讓信託業在推動不動產開發信託業務時有所參考，提供符合民眾需求的信託服務。
買新成屋都撿剩的！他點破「關鍵」不如拚預售 網曝2大硬傷：你不會哭嗎
買預售屋跟新成屋的壓力到底哪個比較大？這個議題在房產論壇上經常引起共鳴，而一般來說，大家會選擇新成屋的最主要因素是「眼見為憑」，屋況、建材、景觀、機能都能一目瞭然，不用害怕像預售屋一樣，交屋後與期待不符，不過，專家提醒，戶別選擇確實有限，且管理費及公設比都可能比較高。 日前一名網友提到，最近有計畫在高雄買房，他進一步表示，預售屋付款條件輕鬆，不僅可以先挑自己喜歡的樓層與格局，又可以避免成屋後被漲價，但偏偏大部分長輩都喜歡成屋，覺得實體看到的比較安心，因此一直被勸退。這名網友進一步表示，近期高雄人口紅利、建設議題加持，楠梓鳳山附近預售案又多，好奇大家是否也覺得，比較之下預售屋好處大於成屋？ 文章曝光後掀起兩派網友論戰，不少網友認為，「如果資金沒問題當然是成屋，預售屋若品質不好跟建商吵不贏，還有爛尾樓的可能，成屋至少可以問一下鄰居跟管理員的口碑，成屋比較不會等你進駐後還有一堆人在裝潢的問題」、「新北市樹林區某建案相當搶手，總銷逾10億元，驚爆停工、建商要解散，已經完售的預售屋慘陷爛尾樓危機，這你不會哭嗎」、「買對房屋比買便宜的房屋更高興，房屋價錢有時已經不是首要考慮，買成屋先看實體就是避免被騙」、「資金夠當然是成屋，預售屋充滿許多變數，尤其近年來建材跟工資持續上漲，建商要是資金不夠穩定，風險較大」、「如果沒有客變的需求，也不擔心買不到」。 不過也有內行人指出，「買預售屋爽的地方除了不用太多預備款外，還有就是可以優先選格局、樓層和座向」、「等成屋再買是更保險的做法，只是熱門的建案常常等不到成屋就完銷，或頂多幾間沒被挑走，有些成屋才銷售的，通常也是老客戶或有門路排在前面了」、「成屋通常會比預售價格更高，頭期款要一次拿出至少2成，很硬」。 永慶房屋研展中心副理陳金萍曾分析，以「預售屋」來說，屬於尚未完成建造或正在蓋的房子，只能先透過銷售中心的介紹、模型、樣品屋等，想像未來完工的樣貌，部分建案甚至可依照你心目中的方式變更設計方向，進行客製化，也就是一般說的「客變」，由於頭期款可以分期繳納相對輕鬆，大幅減輕購屋壓力，成為年輕首購族群首選。 不過預售屋雖然付款相對輕鬆，但不確定性卻也更高，尤其若遇到不好的建商，恐怕實際成屋的採光、格局、挑高等，可能與樣品相去甚遠，甚至驗屋出現漏水、裂縫等品質問題，如果不幸建商倒閉，房子成為爛尾樓，民眾恐蒙受重大損失。 而針對新成屋的部分，陳金萍進一步表示，可分成已完工的建案或預售後剩下的戶數，是沒人住過的一手屋，最大優點就是「眼見為憑」，屋況、建材、景觀、機能都能一目瞭然，不會像預售屋交屋後與期待不符；但入住缺點是，需要一次支出自備款，加上戶別選擇有限，通常是車道上方、中繼水箱機房旁等較不受歡迎的房型，且管理費、公設比都較高，所以購買新成屋時，一定要觀察清楚、再三衡量預算。
恒大被下令清盤 爛尾樓屋主：盼中國政府保交樓
中國房地產商恒大集團債台高築，香港高等法院頒布清盤令，但爛尾樓屋主說，早已不指望恒大，只盼政府出面保交樓，並說集體維權的屋主們對清盤令的討論熱度，還不如恒大創辦人許家印被捕。 英國廣播公司（BBC）2日報導，富途行業研究總監魏文博指出，恒大爛尾樓的處理可能藉由以下方式，包括由法院指定的清盤人將接管恒大，負責評估資產和負債，並由清盤人決定如何處理爛尾建案。 他說，清盤人也可能出售恒大的資產，包括爛尾建案，以籌集資金償還債務，這可能須經由與其他房產開發商談判，把未完成的項目轉讓給他們續建。 魏文博表示，還有就是政府部門干預，由相關部門介入協調解決方案，確保爛尾建案得以完成，預計相關部門可能會協助尋找新的開發商或透過特別基金等方式，保障房屋的交付。 不過爛尾樓的屋主們對於香港法院頒布清盤令反應並不熱衷，像是59歲的郭天然（化名）即是如此。 她說，對於清盤令，屋主們反應不太大，相比之下，許家印被逮捕時大家討論度更高些。 郭天然表示，屋主們很實際只關心兩點，一是當初協調「保交樓」方案是由政府主持，大家認為不會輕易不作數；二是定期派人去工地觀察是否在施工。 她說：「大家的心態是，可能早晚都要交，早都沒人指望恒大了，都指望政府出面，畢竟這麼多人，不可能不管吧。」 郭天然是在2021年初購買恒大位於河南省的推案，恒大「爆雷」之後全面停工，去年解除疫情防控後，依然沒復工。 她說，後來官方頒布「保交樓」政策，當地政府、恒大及業主開協調會，「我也去過一次，然後我們這些倒霉的業主可多了。建了三個微信群，每個群都有快500人，我們稱為維權群」。 最後協調的結果是，一期還是由恒大建設完成，郭天然買的2期及3期，則轉給本地一家地產商接手，政府劃撥若干土地給這家建商作為補償。 報導指出，一般而言，在香港清盤的公司債項償付以員工薪資等權益支出優先，依序才是有資產擔保的有擔保債權人、清盤的開支（包括清盤人的薪酬）、無擔保債權人等。 但按照中國最高人民法院發布的「關於商品房消費者權利保護問題的批覆」，商品房消費者以居住為目的購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，法院應當予以支持。 這意味著，當房地產開發商破產時，購房者的利益似乎應受到優先保障。
爛尾樓逾160萬間 恒大今迎清算關鍵時刻
創下大陸民企有史以來最高負債紀錄：人民幣（下同）2.5兆元的地產商中國恒大，29日將在香港高等法院迎來清盤（清算）聆訊的關鍵時刻，日前傳出一組恒大境外債持有人也加入清盤呈請，令恒大被清盤機會大增，一旦成為事實，將是香港歷來最大規模的房地產開發商清盤案。 陸媒估算，恒大留下的「爛尾樓」遍布全國，項目超過1,300個，其中江蘇、廣東等省份有超過百個。恒大爛尾樓多達162萬間，至今等候交樓的「苦主」人數涉及約500萬至600萬。 綜合外媒28日報導，中國恒大集團清盤呈請聆訊將於29日9時30分開始，該集團的內部聆訊於同日14時30分開始。上述內部聆訊性質為規管命令，意味著法院將監管清盤程序，或包括任命清算人。此前，中國恒大已經提交八次呈請聆訊延期申請，最後一次的延期申請公告在2023年12月4日。 目前來看，恒大若想要不被清盤，必須拿出一套被法庭和債權人接受的債務重組方案。但恒大創辦人、董事長許家印及一眾高管已經被抓，恒大嚴重資不抵債，銷售依舊慘澹，唯一翻身的希望恒大汽車也基本沒戲，因此清盤令通過機會頗高。 最新消息顯示，相關債權人已委任一家企業咨詢公司作為清盤人，一旦香港高院頒布清盤令，將立即接手處理整個清盤程序。據悉，清盤人初步傾向留任現有管理層，維持恒大運作，以協助債權人追收欠款。另因涉及重大公眾利益，清盤人將與大陸政府保持緊密溝通。 恒大的結局早有先例，2021年海航集團負債1兆多元，起先也是積極處置資產還債，但債坑實在太大，隨後創辦人陳峰和一眾高管先後被抓，海航走向破產重組，最終由方大集團收購。 路透、德國之聲分析指出，若恒大進入破產清算程序，將對大陸經濟復甦造成重大挫折。過去20年來，房地產業一直是拉動大陸經濟發展的主要引擎，但近年隨著房債危機惡化，陸續傳出多家房地產開發商破產，且建築公司的支出已連續兩年每年下降10％。2023年12月，大陸百大房企的新房銷售額年減34.6％，總規模約為4,513億元。
政府帶動創造利多價值 鶯歌房市未來可期
新北市，作為全國人口最多的地區之一，近期吸引了大量人口遷入，其就業機會多、產業多元、交通便利等優勢成為吸引移入者的主因。眾多重劃區的開發和規劃也引領了建商推案的潮流，其中鶯歌因捷運三鶯線進展順利，且相對於大台北地區仍有親民房價，成為自住客群移入的熱門選擇。 根據新北市地政局2023年第三季的實價登錄資訊分析，板橋區、新店區、三重區每坪單價介於64.3萬元至71.4萬元之間，淡水區、鶯歌區每坪成交均價則為36.3萬元和37.8萬元，最新一期實價登錄即便已見4字頭，相比其他區域新案價格仍親民具競爭優勢。 鶯歌的房市相對於雙北地區的低房價，3房預售屋仍可在1,500萬至1,600萬元左右入手，預售屋產品多集中在鳳鳴重劃區和尖山地區，而鳳鳴區的2房產品則佔了主要比例，平均單價已接近4字頭，鳳鳴指標個案四季琢硯目前最新實假登陸已到每坪44萬，尖山地區最近推出不少大樓新案，目前平均單價約為35萬元，比今年初上漲了3至4萬元，儘管目前受到總統大選影響，鶯歌房市稍微降溫，但觀望者增多。 業內專家預測，大選後市場將更加明朗，並強調自住客群將持續對鶯歌的房市保持興趣，因捷運建設利多及相對容易入手的房價，鶯歌仍將吸引許多雙北自住客。相對於預售屋，新成屋的最大優勢在於「眼見為憑」，屋況、建材等一覽無 遺，不會與期待不符。然而，需要一次性支付自備款，且可選擇的戶型有限，通常是不太受歡迎的位置，且管理費等開銷也較高，購買新成屋需仔細觀察並慎重考慮預算。雖然預售屋付款較為輕鬆，但也存在不確定性和風險，尤其是可能面臨建商信譽問題，如交屋後實際品質不符合期待、甚至可能遭遇爛尾樓等問題。專家建議慎選信譽佳的建商，仔細閱讀合約內容，確保符合相關法規，以避免可能的損失。 台北捷寶位於具有便利的交通條件和部分生活機能，如三鶯文創整合計畫及三鶯大橋拓寬工程、捷運三鶯線等，預計將大幅改善區域交通與生活品質。其中一樓設有全聯福利中心為最大亮點，周邊步行十分鐘內鄰學區及黃昏市場，就學與生活機能完善。建案產品為複層式設計規劃 1 至 2 房，挑空 4 米 2，極微少見，更在未來空間規劃上講究高坪效運用，主客臥皆採光、格局方正，近日舉辦產品說明會，受到區域客高度關注。
張峰榮｜危老重建新趨勢 3大關鍵讓地主轉身變建商
根據營建署統計，截至2023年10月底為止，全台危老重建案核准件數正式突破4千件大關，來到4,028件。雖然危老重建蔚為風潮，擋都擋不住，但據筆者觀察，危老重建案量正悄悄產生轉變，推測其原因可能是受到爛尾樓議題發酵波及、營造成本高漲，以及建商融資受限等因素，致使地主心生忌憚，轉向以「全案管理」委建模式進行重建的案子與日俱增，成為市場的一股新趨勢。 2023年8月，台北市北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」重建案無法依約完工，地主土地遭抵押血本無歸，另位於台北市區精華地段的大安區，亦又傳出的預售建案「大安文樺」跳票停工，使建商資金斷鏈問題浮上檯面。建商面臨的困境並非空穴來風，主要是經營環境出現以下幾個重大變化。 1.融資取得不易：由於金管會要求銀行減少不動產放款，以及央行選擇性信用管制限貸令的實施，使得部份建商無法順利取得開發所需的資金，以致於資金斷鏈而無以為繼。 2.營造成本居高不下：早年鋼筋混凝土大樓每坪造價約10萬至20萬元，但近幾年營造成本位居高檔水位；以台北市為例，目前營造成本每坪造價約20萬至30萬元，視建案量體規模大小而有懸殊差異，甚至有小基地開發案每坪發包成本近40萬元的例子，錯估營造成本的建商付出極大代價。 3.缺工問題未解決：因勞動市場普遍缺工，營造廠接案量能難以擴張，導致部份建案必須花高價搶工人，有的建案更找不著營造廠來承攬工程，工程延宕、成本暴漲成為心頭之痛。 由於建築產業面臨以上三大困境，部份體質不佳的建商不支倒地，地主權益連帶受到影響。更有甚者，過去常有地主辦理「自建型重建」，唯在營造成本衝高後，小基地重建案每坪發包價格動輒飆到快40萬元，高成本令「自建型重建」逐漸消聲暱跡。 不過，安信建經提供的「全案管理」委建服務，因長年來與多間銀行合作，針對業主需求，包裝客製專案，爭取優渥的融資條件，最高能取得100％興建資金。另外，「全案管理」也有長期配合的知名營造廠商，因為經驗豐富的緣故，營造工程不會因缺工與原物料高漲而停擺。 更關鍵的是，「全案管理」屬於「委建」性質，地主等同扮演建商的角色，建經公司依地主決定、授權與委託以進行重建開發、遴選合作廠商。如此一來，地主可以高度掌握開發案進度與決定權，還能夠分回更多的坪數，堪稱一石二鳥，所以「全案管理」開始在市場上掀起新旋風，逐漸成為地主青睞的重建途徑之一。
防範爛尾樓兼提振市場信心 北京新規改由政府接管預售金
北京祭出新規，商品房預售資金監管將有重大調整，監管主體由商業銀行調整為政府。分析稱，此舉將有效防範房企提前挪用購房者的預售資金，有助於減少房企延遲交付及項目爛尾情況，並提振市場信心，未來預計將有更多城市跟進。 北京住建局22日就《〈北京市商品房預售資金監督管理辦法（2023年修訂版）〉徵求意見稿》公開徵集意見。修訂後，預售資金將由過去的銀行監管調整為政府監管，由市住房資金中心作為具體監管業務承擔部門，強化住建部門對預售資金的監管責任。 第一財經引述業內人士稱，由於大陸新房實行預售屋制度，若開發商出現資金流問題，未按時交付房屋，甚至出現爛尾項目，將影響購房者的合法購房權益。他稱，預售資金監管合規執行在房屋交付上起到決定性作用。 業內認為，北京本次將監管主體由商業銀行調整為政府，將有效防範房企提前使用預售資金，避免房企前期挪用購房者預售資金，督促購房者的房款用來項目工程建設，減少延遲交付及防範爛尾樓項目的現象。 就在本次新規前一日，大陸全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開，大陸住建部部長倪虹在會議中強調，保交樓工作落實屬地責任，加強預售資金監管，加快預售制度改革。 易居研究院研究總監嚴躍進表示，北京本次變化針對此前監管漏洞，在最近兩年爛尾樓事件中，部分商業銀行違規挪用預售資金來償還開發貸，或者沒有履行監管職責導致預售資金蒸發，造成很多問題，此次政策其實是對過去「糊塗帳」的一次系統調整。 中指研究院市場研究總監陳文靜認為，北京此次對《辦法》的修訂，將有助於防範項目風險，穩定購房者預期，對市場信心提振或將起到積極作用，未來預計將有更多城市跟進。
北市又爆爛尾樓？大安區「每坪125萬」建案驚傳跳票停工
【中時新聞網 郭宜欣】政府打房政策快又急，讓中小型建商面臨龐大資金壓力，傳出台北市蛋黃區「大安文樺」建案跳票停工，開發商未清償金額超過2億，引起市場高度關注，不過該公司急喊，過去確實有些財務壓力，但現在已經解決，案子不會倒，更不會變成爛尾樓。 早在今年8月，台北市就傳出爛尾樓危機，嘉源建設旗下2危老建案北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」無法依約完工。台北市地政局當時回應，目前建案價金信託專戶內承購戶所繳價金已全數保留，不再給予嘉源建設動用；該銀行已於7月27日與「泊山妍」建案的36戶承購戶召開受益權人會議，討論有關信託財產分配事宜。 沒想到，爛尾樓危機竟然燒進大安區，鏡周刊報導，每坪開價115至125萬的大安文樺建案的開發商高群開發傳出跳票危機，甚至面臨強制執行及清償債務之訴，尚未清償金額超過2億。該社區規劃18戶住宅，坪數21至52坪，銷售主力為小兩房格局。 對此，公司顧問強調，這個案子不會倒，絕對不會變成爛尾樓，很快就會復工，坦言過去雖有些財務壓力，但現在已經解決，「不管我們怎麼說外界也不會相信，乾脆蓋好給大家看，對消費者、股東、銀行都有個交代。」 消費者要如何避免踩雷？房產達人賣厝阿明提醒有3種建案要小心，包括小型建案，人力會先被大型建案或合作較久的建商挖走；第二種則是新建商的建案，新建商論財力相較於有經驗大品牌建商，更容易因為缺乏市場的應變能力；第三種則是太快成案的危老建案，部份危老重建是地主找中小型建商來蓋，而中小型建商就包含上面提到的兩種。
大陸爛尾樓難解 專家：貧困省份或要20年時間處理
大陸房企危機不斷，龐大的債務及資金鏈斷裂造成的爛尾樓為大陸經濟帶來挑戰，雖然政府頻頻出手救市，惟據外媒報導，牛津經濟研究院（Oxford Economics）首席中國經濟學家盧姿蕙（Louise Loo）認為，爛尾樓危機恐怕不能短期內解決，至少仍需要4至6年，貴州等貧困城市更有可能需要20多年才能完成未完工的住宅物業，這意味著大陸政府對房企發展商增加融資等解決方案，都無法直接處理爛尾樓問題。 盧姿蕙表示，無論是從官方的待售房屋或營建銷售比來，如果房市需求沒有大幅回升，市場供給過剩問題，至少要再花4年時間才能消化。她又指，由於發展商的庫存太大，加上部份持有多於一個單位的家庭，因擔心房價下跌而出售單位，令市場供應增加，從而加劇了房地產市場的壓力。 在最極端的情況下，相對貧困的城市解決時間或許要更長，當中貴州省的爛尾樓可能需要20年才能完成，而江西和河北等其他幾個省份亦可能需要至少10年時間。 不過，儘管房地產市場問題持續，但盧姿蕙預計不會對其他經濟領域產生重大外溢效應，也不太可能引發更廣泛的金融危機。 另外，野村證券11月曾發表告報告預估，截至2022年底，中國預售的爛尾樓數量達2,000萬間，約為碧桂園總數的20倍，而將全部爛尾樓建好大約需要人民幣3.2兆元。
全球爛尾樓風暴 台灣建商怎沒爆炸？專家揭4大關鍵
【中時新聞網 邱怡萱】全球建商掀起倒閉潮，馨傳不動產智庫執行長何世昌在「房產知識Buffet+」臉書發文表示，包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產，以及大陸、澳洲、越南，乃至於日本與美國，破產的建商數量相較前年明顯增加，引發難以處理的爛尾樓問題，但「台灣建商怎麼沒爆炸？」他分析以下4大關鍵。 一、台灣建商嗅覺敏銳，成本管控得宜： 台灣建商早在2018、2019年開始察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象，雖然推案成本上漲浪潮難擋，但多數建商超前部署，在成本控管上都表現不俗，而且順利逐步轉嫁成本；至於歐洲建商普遍於烏俄戰爭爆發後，才明顯感受到原物料上漲的衝擊，反應慢半拍又立刻撞上鷹式升息，導致災情慘重。 二、漸進式VS.猛爆式衝擊： 升息加上建築成本上揚是全球同步趨勢，但台灣升息相對溫和，更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚，推案和定價策略已有所反映，從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間，屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式，建商有足夠時間去適應與調整腳步，正因為多了這3年多的時間，讓台灣房地產躲過一劫。 三、台灣央行不愧是超級Ａ： 台灣央行從彭淮南到楊金龍，得到全球金融雜誌十幾個Ａ的最高評等，並非浪得虛名。首先是央行溫和升息政策，讓建商避免一次大動盪，加上台灣央行連續祭出數波選擇性信用管制，尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成，強制斬掉建商高風險操作，將建商資金槓桿降至中低度，此舉使建築業出現以下幾個重大改變，包括資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹，而這幾項改變雖然讓建商抱怨連連，但變相讓存活下來的建商體質更為健全。 四、房價持續上揚： 這一點至關重要，因為代表建商可以「轉嫁成本」，倘若像歐洲各國融資、建築成本上飆漲而房價下挫，建商等同面臨「雙殺」，倒閉機率會比較高。至於美國則因建築物料、人力和融資成本飆得比台灣更凶猛，因此破產的建商正在明顯增加。 何世昌文末總結，台灣一年新推的建案有2,500個上下（±500），每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個，根本是全球優等生中的優等生。
碧桂園掀爛尾樓風暴！馬國這建案慘淪鬼城
【中時新聞網 邱怡萱】大陸房地產公司碧桂園身陷債務危機，今年9月爆出負債達1960億美元，財務狀況岌岌可危，根據《BBC》報導，碧桂園在馬來西亞的大型建案「森林城市」，目前完工的房屋中入住率只有1%左右，在當地淪為大型鬼城。 該建案欲打造成「生態友善大都市」，其設有高爾夫球場、水上樂園、辦公室、酒吧和餐廳等，但8年過去了，整個專案僅完成了15%，因為地點位處偏僻，整個開發項目的入住率僅1%多一點。 報導指出，「森林城市」位在馬來西亞最南端，實際上是瞄凖大陸國內市場，該建案向大陸民眾推銷這裡可以是「國外第二個家」，房產可以作為投資或出租，但因為距離鬧區新山市區有一段距離，反而造成隔離之感，讓許多潛在租客卻步，更淪為當地人口中的「鬼城」。 「森林城市」因為入住率極低，龐大建地顯得相當空曠，商店街、餐廳也因為生意不佳而多數歇業，像極了荒廢的渡假村。去年在「森林城市」置產的30歲資訊工程師哈納菲亞（Nazmi Hanafiah）直言「這地方真的讓人毛骨悚然」。 碧桂園對此則表示，目前「森林城市」一切正常，他們對該建案全數落成仍「樂觀以對」。
防爛尾樓 續建2.0保證蓋到好
預售屋雖有「不動產開發信託」及「價金信託」，但「爛尾樓」事件仍層出不窮。信託公會秘書長呂蕙容表示，現行當建商無法完工後，雖然信託有建立一套續建機制，但是以「協商」或「協助」為主，並無完成義務，常導致續建破局收場，讓多數人以為「信託=完工保證」無法真正落實，「續建2.0」機制改善了此缺點，讓不動產開發信託可達成建案100％續建承諾架構。 呂蕙容表示，現行的預售屋交易安全機制建商多採用「不動產開發信託」及「價金信託」方式，但這機制以「協商」或「協助」為續建約定條款，並無真正續建的義務，即使能協商完成啟動續建計畫，也常面臨資金提供及建築興建等問題，導致續建破局，無法解決爛尾樓問題。 合作金庫銀行首創的「續建2.0」計畫，透過信託創新思維並整合異業結合模式，改在案件承作前即預先約定與合作的「建築經理公司」及「資產管理公司」一步到位解決續建所需協商與建築管理，及其所需的續建興建資金，打通續建機制的任督二脈。當續建條件啟動時，將在免關係人協商或再行評估資金的狀況下直接執行續建事務，達到100％執行續建完工的承諾。 許多都市更新及危老重建案成案關鍵常常卡在「資金到位」問題，華南銀行在都更危老業務推出「全案信託管理，全額建築融資」創新模式，一站式導入全額融資信託架構，解決前期至興建期分階段的規劃及興建資金，尤其當面臨建案營造成本提高時，亦能全力支持危老自建案，爭取地主認同。 呂蕙容指出，不動產信託創新機制也可運用在協助保護臺灣歷史街區整體風貌擔任關鍵角色，以臺北市政府「大稻埕歷史風貌計畫案」為例，彰化銀行透過容積移轉交易中介信託，協助屋主出售基準容積籌措修復資金，並與在地建築師及文資修復人員之異業結合，後期透過不動產管理信託，確保修復資金專款專用，以達成文史建物修復順利圓滿及後續獎勵容積之取得。 另外，一銀則針對都更後的大型公辦、自辦建案，創新推出「不動產租賃信託管理」服務，使新建物能更有效率長期穩定經營租金收益。
買預售屋遇爛尾樓「只能苦吞」？專家提「關鍵作法」可扭轉局勢
消基會已連續六年舉辦「不動產高峰論壇」，今（2023）年論壇於4日舉辦，除了內政部政務次長花敬群談政府打炒房、《平均地權條例》修法後的市況，主要討論議題包括「建經業健全與法治管理」、「預售屋買賣的驗屋 、點交制度與公設爭議」，另外「預售屋履約擔保及續建機制」議題相當受到民眾關注！大成台灣律師事務所資深律師、消基會房屋委員會委員連世昌舉出幾個爛尾樓事件，他指出，現行履約擔保機制的漏洞就是「自益信託原則」，賣方（建商）同時為信託關係的委託人及受益人，建商如果資金周轉不靈，無法續建，融資銀行可優先受償，甚至在受益權要移轉買方之前早已遭到扣押，最後買方幾乎無法就履約專戶款項取回，對於買方的保障相當不利。 雖然國內長期以來預售屋都有履約保證的機制，但仍有不盡完美之處，內政部官員提及，過去一些銀行或建經公司對於預售屋履約保證專戶的資金使用管理不夠謹慎，有些建商會動用履保專戶的價金去使用在建案廣告、行銷、銷售獎金等費用，這是不對的，若建商出事、蓋不下去，則民眾已繳價金幾乎沒有保障，希望這樣的機制可以去做強化，建構更安全的房地產產業。 連世昌律師舉出一些知名的爛尾樓事件，像是新北中和「青慕淳」於不動產開發信託附帶續建機制，30多名承購戶繳交共3千多萬元進了信託帳戶購屋款，山琳建設以包含管銷費用（代銷銷售費用）、建築設計費名目指示動撥，建商倒閉後信託專戶只剩餘600多萬元，卻因前面有15組債權人申請強制執行，按照受償順位，34戶承購戶竟拿不回購屋款。此外，本案另一現象是由建設公司將土地設定抵押權給星展銀行申請土地融資，因此建商倒閉後，經評估無法辦理續建後，土地目前正由星展銀行進行拍賣。 另外以樹林「凱旋大苑」爛尾樓事件為例，連世昌表示，沅臻建設選用履約擔保中的「不動產開發信託」，搭配續建機制，沅臻建設興建樹林「凱旋大苑」週轉不靈導致103戶受影響，之所以有建商願意接手續建換約，主因是履約專戶的款項並未遭撥用尚剩餘8千多萬，債權人寶嘉租賃公司的大股東也有相當雄厚資金。 連世昌提到現行國內履約擔保機制的最大問題就是採「自益信託原則」，因賣方（建商）同時為信託關係的委託人及受益人，若發生爛尾樓情形，則信託銀行可優先受償信託帳戶的債權，而買方能就剩餘的信託財產主依受益權比例進行分配，有失公允。 連世昌指出，要改善國內的預售屋履約保證機制，癥結點就是將「自益信託原則」調整為「他益」，務實作法應優先針對預售屋契約應記載事項第7點之1規定切入，一則區隔自有資金、預收款之下另分別明訂自益信託、他益信託的受益人；另增訂放寬受益權移轉條件成就事由，增列地方主管機關得於必要情形依職權「無 法依約完工或交屋」，強化承購戶權益。長期來說，可以立法明定消費者對存放於信託業者的信託財產，具有優先於委託人的其他債權人及股東受償權利模式，避免消費者於債權受償次序居於劣勢地位。 此外，連世昌提到，上述的建議下，必須明確分隔預售屋買方繳交購屋價金的專戶，以及建設公司土建融及自有資金專戶，清楚存放於各自的信託專戶內，依照制度及法規真正專款專用，這些都必須與政府官方研議修法，或另立特別規範，讓整個預售屋買賣環境更安全、也對買方更有保障。