納房地合一稅2.0 賣預售屋掌握三要點

房地合一稅2.0自2021年7月1日開始施行,除了將適用高稅率的持有期拉長,民眾關心,預售屋也納入房地合一稅2.0課稅範圍內的相關規範。會計師提醒,房地合一稅2.0實施之後,出售預售屋要注意3件事情,包含買賣時間點的問題、費用推計基礎以及紅單交易等相關內容,避免被補稅加罰。

房地合一稅2.0拉長了短期房地交易適用高稅率的年限,只要是持有不動產未滿2年,適用稅率45%、超過2年未滿5年則是適用35%。

注意交易時間點

KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師張智揚表示,首先2016年後取得、2021年7月後出售的不動產,都屬房地合一稅2.0,所以民眾如果在2016年以後買進預售屋,若是去年7月1日前、後有出售者,將適用不同的所得稅申報規定。他解釋,若在2021年6月30日之前出售預售屋,是屬財產交易所得,要在今年5、6月併入綜所稅申報。但若是在2021年7月1日後出售,則適用房地合一2.0,須於買賣交易日後30天內申報。

安永會計師事務所會計師楊建華提醒,預售屋的推計費用率3%、上限30萬元,要以「實際成交」價格3%來推計,而非「市價」或「總價」為基礎。

財政部賦稅署舉例,例如假設建商出售預售屋,總價是1000萬元,如果A民眾以先支付100萬元購買,再以120萬元銷售給B民眾,若推計費用,以1000萬元為推計基礎,並無道理;而應該以120萬元為基礎乘以3%,也就是3.6萬元為費用減除,並非30萬元為費用減除,才是比較合理。

楊建華表示,預售屋的費用如仲介費等,是當納稅人無法提出相關證明文件時,由稽徵機關來推計,假使納稅人可提出證明,如仲介費相關憑證,國稅局也會核實認列。

國稅局緊盯 勿僥倖

張智揚則表示,《平均地權條例》發布施行第47-3條,去7月1日起禁止預售屋購屋預約單轉售給第3人,也就是俗稱紅單交易。不過內政部聯合稽查,發現7月1日上路之後,仍有民眾進行紅單交易。

財政部近期發布解釋令,紅單交易納入房地合一2.0的課徵範圍,個人及營利事業在去年7月1日以後至5月26日解釋令發布日前有轉售、交易紅單者,要在今年6月30日前自動補報、補繳稅款並且加計利息。財政部統計,到今年4月底,內政部聯合稽查19個縣市、198個建案,有175案出售紅單,財政部掌握可循線追索後續交易對象。

KPMG安侯建業稅務投資部協理楊華妃則指出,財政部自2010年起就已經將預售屋買賣資料納入課稅資料的蒐集範圍,可透過資料庫自動查對預售屋買受人、交屋後登記所有權人是否為同一人,就可以勾稽是否有買賣預售屋,民眾千萬不要心存僥倖,以為預售屋買賣不須經過地政事務所登記,國稅局就掌握不到所得資料,有相關交易者,切記務必把握於時間內申報繳納,避免被補稅加罰。

(中國時報 吳靜君)