自住客賣屋 房地合一節稅撇步一覽

財政部賦稅署指出,個人出售自住房地,可適用房地合一稅制的自住減免,若為賣舊屋換新屋,另可適用重購退稅。自住減免為所得額400萬元內免稅;而重購退稅則為舊屋換新屋,依成交價按比例減免舊屋出售所得,最多享免稅。

依所得稅法規定,房地合一所得額為出售價格減除成本費用、土地漲價數額、三年內房屋土地交易損失金額,並依照持有期間適用房地合一稅率,個人持有兩年內為45%、兩年到五年內為35%,五年到十年為20%,十年以上為15%,持有五年內非自願售屋情況則為20%。

不過,為避免房地合一稅錯殺自住客,我國另提供自住減免與重購退稅優惠。

自住減免為個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住且設立戶籍達六年以上的自住屋,且六年內未將房地做為出租或營業使用,即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10%房地合一優惠稅率,惟六年內限用一次。

重購退稅為出售自住房屋、購入其他自住用物件情況下,若符合四大條件包括舊屋出售前一年未做營業或出租、出售舊房地與重購新房地的移轉登記日在兩年內、新屋購入五年內未作其他用途或再移轉,還有個人、配偶、未成年子女在新舊屋皆設有戶籍並居住,即可適用優惠,依照新屋價格占舊屋價格比例認定抵稅,例如小屋(低價屋)換大屋(高價屋)可全額核退舊屋的房地合一稅,大屋(高價屋)換小屋(低價屋)依比例退稅。

官員指出,自住減免適合單純處分自住屋者,重購退稅則適合換屋族,不過如果是大屋換小屋者,自住減免也可能更優惠。

舉例而言,若A以800萬元購入自住屋、多年後以1,270萬元賣出,並用900萬元購入新屋,其課稅所得額約399萬元。

若A適用重購退稅,依比例計算可扣抵約七成的房地合一稅負,但仍要繳剩下三成稅款;若適用自住減免,因課稅所得額低於400萬元,可直接免課。


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