買賣預售屋 提防稅務地雷

投資不動產獲利,今年報稅時要小心稅務地雷。安永(EY)執業會計師楊建華指出,個人2021年買賣預售屋,如果是在6月30日前的交易,屬財產交易所得,今年綜所稅申報時要列入課稅;如果是7月1日後的交易則屬房地合一稅2.0規範,必須在簽訂買賣契約後30日內,自行申報,不列在綜所稅報稅範圍內。

隨著全台各地房價大漲,不動產投資正夯,但今年報稅時也要特別留意新舊稅制間的差異,以免誤踩報稅地雷。

為抑制炒作不動產風氣,政府針對2016年後取得房地、預售屋等交易標的規定,只要在2021年7月後有交易情況皆適用房地合一2.0稅制。至於2021年7月以前房地的交易案件為房地合一1.0稅制。個人適用稅率多在15%~45%,營利事業則均為20%。

從房地合一1.0到2.0,主要為擴大短期交易定義至五年內,同時也將不動產範圍擴大至預售屋以補足租稅漏洞。不過,因2021年橫跨房地合一1.0與2.0,中間也產生適用差異。楊建華舉例,預售屋就是最典型案例。

若個人轉賣預售屋日期為2021年6月30日以前(含6月30日),皆屬於財交所得舊制。依所得稅法規定,按收入減除成本費用後計入個人綜合所得計稅,為隔年報稅季申報,以2021年上半年交易而言,2022年5月需申報且適用5%~40%綜所稅率。

但個人若在2021年7月1日以後(含7月1日)交易預售屋,則屬於房地合一2.0範圍,個人必須在訂定買賣或讓渡契約次日起30日內申報繳稅。楊建華強調,依照房地合一2.0稅制,個人持有兩年內出售不動產須課徵45%所得稅率、兩年到五年內出售為35%、五年到十年內為20%,十年以上一律為15%。

另有關預售屋優先承購權的「紅單交易」,目前我國定義紅單交易行為屬財產交易,以出售價減除「取得價+成本」,剩下為所得額,計入個人綜所稅課稅,適用5%~45%綜所稅率。

隨實價登錄2.0自2021年7月上路,內政部也禁止紅單轉售,2021年7月1日以後的紅單交易屬於非法行為,依財政部最新規劃,未來紅單交易可能比照預售屋適用房地合一2.0稅制課稅,但具體結論尚未出爐,個人仍要持續留意稅制變化。


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