房市回升帶動營建行情 指標看這兩檔

台灣股票市場近期攻上一萬零六百多點,帶動各類股上漲,其中,不少營建類股,如華固(2548)、三發(9946)、京城(2524)、冠德(2520)、潤隆(1808)、鄉林(5531)、力麒(5512)等,在今(2019)年十月至十一月也出現漲勢。

房市榮枯指標看這兩檔

雖然台股近期逢高拉回整理,營建類股也稍作休息,但以個股股價能上漲,大多反映業績行情的特性來看,營建類股的反彈走勢也是如此,而其背後的意義,也反映了台灣房市景氣轉好的結果。

營建類股近期除了上述個股有所表現外,由代銷業龍頭的海悅國際(2348),及房屋仲介上市公司信義房屋(9940)的股價表現,對台灣房市的榮枯又具有指標性意義。

一般來說,「代銷業」的好壞,代表預售屋買氣的好壞,而房仲業的業績轉好,則代表中古屋市場交易的熱絡與否。

為何以海悅國際為代表?主要是根據住展雜誌「十大代銷排行榜」的調查,海悅一直蟬聯台灣代銷王冠軍,其在2017年所接的代銷案量為638億多元,而去年接案量更突破千億大關,來到1,075.7億元,預料今年仍將持續稱冠。

而2018年的十大代銷排行榜,分別是海悅、甲山林、創意家、新聯陽、甲桂林、信義、華威、一研九鼎、新理想,及傳真廣告。住展雜誌企研室經理何世昌表示,榜上名單全是知名的老代銷,這群嗅覺敏銳的代銷界「老仙角」,聞到房市買氣回溫,卯足全力去承接新案來賣。

海悅營收帶動股價仰攻

根據海悅國際近期公告其十月合併營收為1.57億元,與去年同期相較,大幅成長61.15%,而累計一至十月合併營收為10.22億元,年增率為14.8%,雙創歷史同期新高表現(見附表)。

主要成長動能為今年下半年國內房市逐漸回溫,以今年928檔期為例,全國推案量達5,665億元,較去年成長85%,主要需求來自於自住剛性買盤及台商回流,刺激建商推案量暴增。

而海悅受惠於「北北桃竹」等地區熱銷建案加持,包含新北市新店區「宏普中央公園」、土城區「土城日月光」、桃園市龜山區「竹城甲子園」以及中壢區「冠德青璞匯」等包銷個案銷售紅不讓。

展望全年,海悅國際憑藉大數據聯銷服務系統,透過精準行銷,提升廣告效率,進而推升營利率表現,加上新跨足中南部市場,第四季銷售展望佳,隨著全台多個逾四十億元包銷個案開出紅盤,營收陸續進帳,全年營運創高無虞,且透過轉投資布局及自地自建開發案,可為營運堆疊獲利,中長期營運表現可期。

信義前十月營收突破百億

至於房仲龍頭信義房屋在十月也公告其今年第三季合併營收為新台幣28.46億元,較去年同期成長一七%,其中來自信義房屋(房仲部門)為22.48億元、開發事業(自地自建、代銷)為3.29億,累計前三季合併營收為93.05億元,同比成長24%,其中來自信義房屋為67.78億元。

另外,信義房屋一至十月累計合併營收已突破一百億元,為102億一千多萬元,較去年同期成長3.48%。

由兩家公司股價表現來看,也可以看到房市已觸底回升。

以海悅股價的月線表現來看,未入股前的力廣,股價在2012年時,都徘徊在四元左右,但海悅於2013年借殼上市,股價隨著海悅注入代銷業績,加上房市持續攀高,技術線圖呈陡升走勢,一路上衝至66元(圖一)。

股價反映房市表現

但房市從二○一五年第四季拉回整理,海悅的股價也從2015年的四十多元,在2016至2017年,一路挫低至17、8元左右,而房市於2018年農曆年後買氣升溫,海悅股價往上漲,今年六月,再從四十多元向上至五十五元上下,表現極為亮眼。

雖然海悅股權大都集中在大股東手中,在外股數並不多,股價說拉就拉,但若沒有業績的支撐,也不長久。

再看信義房屋的股價表現,從月線圖也可以發現,其股價也反映房市的下滑,2014年由53元左右除息後,一路貼息,2015年至2016年,還在25元上下橫盤整理,但這一波反映2018年房市景氣回升,其股價也彈升至45元後拉回整理,今年則從28元左右往上至35元左右(圖二)。

不過,兩家公司的業績,並不全然來自於代銷部門及房仲部門的佣金收入,根據兩家公司公告的內容又顯示,海悅還擁有轉投資收益,包括透過轉投資公司贊富建設投資興建的億元級豪宅建案透過入股聯陞投資進行建案投資,另還有自地自建的子公司悅大建設。

至於信義房屋在11月10日則公告名稱由「信義房屋仲介股份有限公司」更名為「信義房屋股份有限公司」,在拿掉「仲介」字眼之後,也更符合其公司目前除仲介部門外,還有設開發事業部,其涵括全房產的代銷,及在新北市板橋江翠北側購地,自地自建「嘉和」預售案,以及在中國大陸還有無錫「山水嘉庭」案及上海「信義嘉庭」案。

從兩家公司業績交出好成績的情況,加上海悅目前手中接下約有1,500億至2,000億元的代銷案都是「包銷」來說,顯然極為看好後市。

對房市持樂觀看法的還有傳真實業董事長王明成,他談到,今年以來,手中已有五個預售案都賣到clean(指完銷),合計到今年底,至少可有八、九個案子完銷。

王明成談到,很多人都關心景氣如何?但他並不擔心,因為在剛性的自住市場,只要「設計好、氛圍好、地點好」,產品能打動首購族或換屋族內心的需求,產品自然賣得好。

他說,很多人在問,今年房市成交棟數會不會到三十萬棟,但這個數字跟你有什麼關係?他認為,現在賣不好的案子,九成以上是產品定位不對及廣告訴求錯誤。

今年完銷建案增多

住展雜誌則調查統計今年快速完銷的個案,截至10月25日止,北台灣「完銷建案」(僅限於今年度開賣,且於今年度完銷之建案)已累積至71個,只比去年全年少十個。

何世昌表示,受惠於房市買氣持續回溫,今年不少建案銷售繳出亮麗成績單,假如年底買氣保持穩定的話,預期今年全年完銷建案數應可達80至85個,完銷建案數可望比去年稍多一些。

截至十月底止,新北市已有27個案完銷,其中以板橋區六個建案完銷最多,已完銷的指標案如「欣璞綻」、「麗寶北歐莊園-挪威森林」、「風和樹」等案。

板橋完銷案眾多的原因,主要是以新北市一線行政區相比,板橋居住環境與發展水準還不錯,而不少新建案成交單價只有四十幾萬到五十幾萬,與新店、永和市區相比,CP值比較高,買方出手意願相對高許多。

何世昌分析,台北市房價居高不下,新北房市成為最大的受惠者。今年來在高房價推擠效應之下,對北市高房價失望,或者放棄等待跌價念想,遂轉至新北市購屋的台北人有增無減,形成「台北人跑出去、新北市發大財」的局面,使新北市完銷建案數居北台灣之冠,同時也代表北市高房價環境正在不斷加劇當中。

另受到投資置產族群需求增多的影響,台北市前十個月完銷建案有十三個,超越去年全年的十二個,其中案量較大的指標案如中正區「璞園至仁愛」與「忠泰值」、大安區「達永秋鄉」、文山區「松露院」等案。

「璞園至仁愛」、「忠泰值」、「達永秋鄉」銷售成績亮眼,共通特性是「品牌口碑好」、「區域供給少」等兩大因素,雖然成交單價並不便宜,台北人照樣願意買單。

何世昌另指出,代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,十月總分落至35.4分,較九月的37.2分,減少1.8分,連續八個月亮出黃藍燈。而雖然風向球分數稍有下降,但已連續八個月擺脫藍燈,顯示房市仍處在復甦軌道上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常下半年房市旺季從928檔期開跑,也就是十月至十二月左右,今年從上半年就可看到自住客明顯回籠。

雖然第四季有選戰等因素干擾,不過國人已經有多次選舉經驗,加上現在市場上以自住為主流,擔心選舉影響房市則主要以投資需求為主,但現在投資並不興盛,因此十月份可以明顯感受到市場交易仍相對穩定。

年移轉棟數連三年反彈

另根據六都公布的今年十月買賣移轉棟數資料顯示,六都買賣移轉棟數為2.14萬棟,年增13%,一方面除了市場交易持續回溫外,部分區域也受到新成屋交屋導致移轉棟數增加,整體而言市場仍延續買氣回流,交易狀況優於去年的表現。

曾敬德表示,今年移轉棟數將出現觸底後連續三年反彈走勢,同時也反映今年房市是2016年以來交易量表現最好的時候。

(顏瓊真│理財周刊1003期)

文章來源:理財周刊


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