北市住宅租金收益 負報酬近了

住宅房價大漲、後續升息壓力大,北市住宅租金淨收益率負報酬腳步近了!據住商機構調查,近一年台北市平均大樓、公寓租金收益率為2.2%、2.3%,逼近升息後房貸利率水準,大同區大樓及公寓分別為3.2%、2.7%,居雙冠王,不少蛋黃區已跌破2%,加計持有成本,住宅租金淨收益率恐成負報酬。

大家房屋企研室副理郎美囡指出,住宅毛租金收益率在2%左右,若計算購屋貸款利息,以及包括管理費、房屋稅、地價稅等持有房屋成本,淨報酬可能為負數,尤其屋齡較新的大樓產品,房屋評定現值高、房屋稅成本高,在低利時代過去、升息循環啟動,未來房貸利息負擔大增下,住宅出租淨收益效益將不如以往,置產族取得房產更以保值、而非收益思維出發。

調查顯示,近一年台北市大樓平均租金每坪1,499元,公寓租金每坪1,056元,隨著區域發展變化,高租金區域也跟著洗牌。

無論大樓或公寓產品,台北市租金收益率明顯「西強東弱」,大同、萬華、中山等行政區租金收益率均約在2.5%以上,成熟的生活機能與較旺盛的租屋需求,支撐起相對較高的租金水準;不過屬東側的大安、信義、內湖、南港等區,則多在2.3%以下,其中大安及南港的大樓產品更跌破2%以下。

郎美囡指出,大同區大樓平均租金每坪1,721元為台北市各行政區最高,公寓租金每坪1,093元也有不下於蛋黃區的水準,加上近捷運、屋齡較新的小坪數、套房產品租金多可達每坪1,600元以上,「京站」套房租金則上看每坪2,500元,使得大同區住宅租金收益率在台北市最佳。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,升息循環來臨,加上高房價趨勢未歇,勢必壓縮新進置產客買進當房東的意願,尤其包括店面等收益型產品,利息成本又比住宅更高,生意難做、租金也不會太漂亮,一般店面租金投報率可能與房貸差不多,面臨無利可圖。


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