打炒房核彈 衝擊首購族房貸

央行總裁楊金龍再度提及打炒房政策,並釋出30年房貸要限縮的風向球,此話一出,房仲業者視為打炒房的「核彈」等級措施,預估占總房貸戶約四成的30年期房貸民眾,將受到影響,且因30年房貸推出以來,擴大了四成左右的購買力,一旦限縮年限,首購族首當其衝,房市也將反轉向下硬著陸。

吉家網董事長李同榮表示,過去50年來,無論房價如何飆漲,政府都不曾對首購族開刀,若30年房貸限縮,嚴重衝擊到的就是首購市場,年輕人更買不起房。

他以1,000萬元貸款、利率1.75%推算,30年期貸款本利攤還每月需償貸3.57萬元、20年則為4.94萬元,二者差了1.4萬元。尤其已簽約的預售案交屋時,原先預估的30年期房貸一旦限縮,貸款戶若不承受加重的負擔,就會陷入解約的紛爭。

李同榮並指出,針對第二房的貸款再限縮,則是衝擊到換屋市場,樹根、樹幹通通拔起;至於針對熱區的限貸措施,若無法疏解民間資金、提供更多投資管道,可能重蹈覆轍,過去針對熱區選擇性信用管制,防堵台北、資金轉入新北,防堵新北、資金再轉入桃園,防堵桃園、資金又轉向中南部,使得房價續熱多年,如今房市熱區跑到了中南部,難道要讓資金再轉回往北部,或在蛋殼區亂竄?

房仲業者試算,以20年房貸每月償貸金額、換算至30年,可以讓貸款金額增加約四成。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,以目前平均房貸期數287個月、接近24年推估,約有四成房貸族使用30年期房貸,高房價與低利的環境下,愈來愈多購屋族使用30年期的房貸。

曾敬德認為,30年期房貸在過去房價上漲期間,讓購買力提升,扮演了房市助攻的角色,尤其中低總價的市場最明顯,未來一旦有重大調整,影響力不容小覷,相較於過去推出的政策,不會影響到自用與首購,但不鼓勵多房與投資的方向來看,如果新政策真的上路,相信央行也會審慎評估適用的對象。

房價漲+升息 租金指數創歷史新高

房價上漲、升息效應,租金持續擴大漲幅。據主計總處統計,4月消費者物價房租指數為105.7,再創歷史新高,年增為1.22%,且今年以來年增率逐月加大,其中又以南部年增1.73%最明顯。

近年隨著整體不動產市場增值,租金也跟著上漲,租金指數在去年5至7月疫情爆發期間小幅下修,但從去年8月開始逐月上揚後,一路到今年4月持續創新高,值得注意的是,今年前四月的租金指數年增率分別為0.98%、0.98%、1.01%、1.22%,漲幅有擴大的跡象。

大家房屋企研室副理郎美囡分析,近年房價明顯走揚,買方購屋門檻加高,加上核貸趨嚴、央行升息,貸款條件不如過往,以致選擇以租代買,使整體市場租屋需求仍高,屋主因貸款利率調升可能增加持有成本的轉嫁效應,使租金行情持續攀升。通膨、物價上漲的大環境,加上未來升息提高不動產持有成本,租金水準恐欲跌不易。

以全台北、中、南、東四大區域房租指數年增率來看,南部區域增幅1.73%居冠,東部區域年增1.57%居次,中部區域年增1.16%,北部區域年增1.05%,房價、租金基期較低的南台灣,近年上揚幅度均比台灣其他區域來得大。

郎美囡表示,南部區域包含高雄市、台南市、嘉義縣市、屏東縣及澎湖縣,這些縣市近幾年房價拉升顯著,尤其以南高二都為主,因科技園區增加就業人口、拉抬房價,屏東縣房價也受惠資金潮而增加,帶動房租上揚的力道強於其他區域。相較下,北台灣因房價、租金都已在高水平,成長幅度相對有限。