央行打囤地 土融動工限18月

中央銀行打囤地、養地再出招,13日邀集36家本國銀行及信用合作社聯合社召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議,提出四大項指示,若未確實落實貸款後的追蹤管理,將移請金管會或農委會查處,其中最受關注的是,對金融機構應審慎確實評估借款人預計動工實際所需時間,明訂最長18個月為原則,市場解讀,央行可說是再次宣示「來硬的」。

央行表示,為促請借款人對購買的土地,確實依切結期限動工興建,避免金融機構資金流於提供囤地、養地的來源,央行已在2021年12月17日調整購地貸款(土融)規範措施,新增規範借款人應切結於「一定期間」內動工興建。有關「一定期間」的認定,金融機構應審慎確實評估借款人預計動工實際所需時間,最長以18個月為原則。

央行指出,這次主要為避免銀行對購地貸款核定「一定期間」時過於寬鬆,有違管制規定,邀集36家本國銀行及信用合作社聯合社召開會議,除聽取各機構實務上作法及意見外,並促請金融機構辦理購地貸款,應將四大項目納入授信內規,作為內部稽核及自行查核重點,且央行也將列金融檢查重點項目。

央行說明,首先是「一定期間」的認定,最長以18個月為原則。其次,在貸款契約明定一定期間到期尚未動工興建者,除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬,不可歸責於借款人的因素外,應逐步按合理比例收回貸款,並採用階梯式逐年加碼計息,金融機構應確實落實執行。

其三是金融機構辦理續貸或轉貸案件,如果借款人所購土地未動工興建,應審慎確實評估貸款條件,並應對貸款年限(包含原貸款期間),訂定合理上限,以避免信用資源流於提供囤地、養地的來源。

其四是銀行應落實貸後追蹤管理,包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等,落實追蹤案件是否按計畫動工。如未確實落實貸款後的追蹤管理,將被列為重點缺失,並移請金管會或農委會查處。

央行強調,未來仍將持續關注不動產貸款及房市發展情形,滾動檢討選擇性信用管制措施內容及執行成效,以健全銀行業務經營,並促進金融穩定。對此,市場解讀,央行已不是暗示,直接明示打炒房、囤地就是要「來硬的」。

建商反應:逼小建商提早出局

央行13日召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議,促請銀行訂定內規,新增土融借款人需限期18個月內動工興建。對此,建商表示,這個新規定有爭議、也不合理;在壓低成數至五成、並加碼限期18個月動工的規定下,對大建商影響不大,可是卻將逼得小建商提早出局。

長虹建設總經理李耀中表示,央行這個新規定,實施起來會有爭議,也不太合理,因為建商經常面臨申請建造執照的時間會拉長,有時候是地買了、但跟鄰有糾紛必須進一步協調,有時候是土地買了,但還需要跟鄰地地主再談整合,擴大基地面積,這些情況都會造成實際開工動土時程往後延後。

至於最理想的情況,一般土地買進,就進行規劃設計、申請建照,如果中間一切都順利,大概一年到一年多,是可以如期動工。不過規定還是必須要保留彈性空間和例外條款,才符合實務。

元利建設副總吳麗謹表示,這項新規定一定會成為都市景觀的新殺手,扼殺大街廓開發、大面積開發的整合契機,尤其在現行規定土融貸款成數已被壓低至五成、並加碼限期18個月動工的規定下,坦白說,對於大建商影響不大,「大者恆大」難道這是政府所樂見的嗎?

2022年地上權商機 上看百億元

房市需求不減,地上權商機來臨,財政部國產署13日初步公布2022(今)年設定地上權案招標計畫,全年標的合計為42宗,重點大案包括北市六張犁陸軍保養廠一宗、台中市站前干城七宗、高雄市前鎮區和興達港等三宗、台中梧棲區(台中港旁)兩宗,初估今年地上權案商機上看百億元。

經國產署盤點今年地上權大案,北市陸軍保養廠4,815坪為重點案件,目前國防部正協助瓦斯業者遷移地面上的增壓站,同時配合當地居民需求,將停車場連結至陸軍保養廠E基地,有望趕在第四季單獨列標。

北市陸保廠案因地點座落於台北醫學大學旁,距離台北101大樓不到一公里,保守估計,以近年北市信義區地上權行情價每坪百萬元估算,該案底價約50億元以上,為今年金額最大地上權案。

台中干城地上權案也是亮點之一,國產署配合大台中再生計畫,預計在年底推出七宗標的,每宗分別約1,800坪,以近一年干城地上權行情價每坪30萬元計算,每宗約5億元,七宗合計約35億元。

而高雄市前鎮區興南段有兩宗標的,每宗都是1,500坪大案,因地點臨近205兵工廠,作為企業總部或商辦都相當適合,以近三年高雄地上權案每坪單價至少16萬元保守估計,每宗約2.5億元,加上高雄興達港旁3千坪地上權案約5億元,合計高雄三大案為10億元。

台中市梧棲區也將推出兩大宗地上權案,靠近台中港與三井Outlet,分別為3千坪與2,800坪,初估兩宗合計權利金底價上看5億元。另雲林縣靠近高鐵站旁、宜蘭縣員山鄉也各有一宗4千坪大案分別約2.4億元、1億元。

國產署副署長李政宗表示,預計在2月21日、5月23日、8月22日、11月21日依序公告今年四批次招標設定地上權案,其中第二批與第四批為11宗,其他皆為10宗。他說,今年首批地上權案包括北市兩宗、新北一宗,彰化一宗、高雄兩宗、台南一宗,還有台中東區、東勢區各一宗,及台中梧棲區亮點案2,800坪一宗。