違章建築能參與都更或危老重建嗎?

違章建築一直是城市不安全的一大隱憂,尤其雙北違建更占全國比例最高。以前在房市飆漲年代,為了增加使用面積,在寸土寸金的雙北地區出現不少違建,包括頂樓增建、一樓空地占用、陽台外推等,但這些做法是有違背建築的安全,尤其是在地震發生頻繁的台灣,一旦發生地震,整棟建築都會受影響,輕則牆面龜裂、漏水,花點小錢補強;重則地震時建築不堪搖晃造成倒塌,民眾存著僥倖心態風險將長伴左右,其效益再大也必須考量其風險,不得不注意!

當民眾居住的建築物已經不符合安全原則打算進行重建時,那麼這些不合法的違建、沒有建築物的空地,或是沒有土地所有權只有建物所有權的地主,還能夠參與都更或危老重建嗎?

違章建築

「違章建築」係指建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,但卻違法擅自建築之建築物。簡而言之,沒有取得建造及使用執照的建物,都是違建。

在台灣時常可以看到老舊公寓頂樓增建、一樓空地占用,甚至是占用他人土地的違章建築,在參與危老重建時,有些民眾會認為自己過去因為違建而得到更大的使用面積,重建後應該也要繼續保有,但是這些增建、占用並非合法的建物,根據「都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)」中,適用危老條例的對象,為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且符合危險老舊之合法建築物。

然而,這些違建建物面積是沒有辦法視為地主原持有面積來進行重建前的價值估算。因此在危老整合過程中,經常發生頂樓或是一樓之地主不願意參與重建的狀況,地主會認為重建對自己並沒有更好,且使用面積反而減少,導致忽略了違建本身會造成環境、建物安全及公共安全的負面影響,例如頂樓違建經常發生電線走火導致火災發生等。

若是進行都更重建,在處理由直轄市、縣(市)主管機關認定占有他人土地之「舊違章」建築戶時(新違章是即時強制拆除),依都市更新事業計畫報核前之實測面積可以給予獎勵容積,獎勵額度以基準容積百分之二十為上限。而舊違章建築的處理方案有現金補償、異地安置或是現地安置,但若是占用公有土地之舊違章建築戶,如果經協議納入都市更新事業計畫處理,並給付管理機關使用補償金等相關費用後,管理機關得與該舊違章建築戶達成訴訟上之和解。

空地

持有空地的地主,如果想要搭上這個都更危老的風潮,就需要跟著鄰接的老舊建築一起提出申請,空地沒有辦法單獨進行都更或危老重建。在危老條例中規定案件在申請建築容積獎勵時,合併鄰接之建築物基地或土地面積不得超過符合危老建築物基地面積,且最高以1000㎡為限。此外,合併之鄰地面積,超過危老建築基地面積部分之土地,就不予稅捐減免。

而都市更新則是在劃定更新單元時,會要求建築物投影達一定比率,因此通常會一併納入周邊空地、畸零地進行合併重建,但街廓內的空地不可超過一定比例。經縣市政府審議通過後,更新單元內之建地皆有容積獎勵,除了符合特定條件的容積獎勵之外,例如合法建築物樓層數為四或五層坐落的土地才有的特定容積獎勵。

有房無地

在重建整合過程中,有時會遇到房屋之土地、建物所有權為不同人擁有,但因重建前的價值大多是以土地持分大小來估算,老舊建築本身在重建前價值並不高,因此只擁有建物所有權的屋主若其建物價值未達可選屋的最低標準,屋主就僅只能分回現金,必須建物價值有達到一定標準才能參與選屋。

每個案件的條件、情況都不相同,相關法規也可能依時空背景不同而有所修改,因此若地主遇到以上相關問題,建議尋求有經驗的專業團隊協助處理,違章建築不是經主管建築機關審查許可並發給建築使用執照的合法建物,地主在參與重建時不能將違建比照合法建物,期待能夠獲得跟合法建物一樣的價值。

而地主與建商雙方在互相信任且條件合理的情況下,就目前相關重建趨勢而言,地主大都了解頂樓及其他違建不能參與重建分配,但對於本身有違建部分則比較能接受合理之補償,建議有機會參與重建的地主們應把握機會積極參與,讓原資產活化,早日住進更安全、舒適的房屋。

文/授權轉載自理財周刊1109期 作者/戴雲發


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