房價漲跌對自住客有差嗎?買房必知6招

房價好貴、不想當盤子!萬一日後跌價該怎麼辦?YouTuber國際超級房仲創辦人Zack一語道破,首購買房遲遲無法下手的疑慮。

關於買房這件事,他提出6點建議,包括想買房收租投報率必須抓淨租金3%、自備款該準備多少、房貸支出佔月收入比又該抓多少、房貸金額必須小於租金….等保本精算鐵則。

YouTube頻道《超級房仲學院|Zack》以下分享買房的6建議:

淨租金投報率3%

考慮到最糟的情況「住不慣又賣不掉」,把房子拿去收租做投資,能夠有良好的收益來切入,幫買房者利於不敗之地。

以大多數先進國家來看,淨租金投報率能超過3%的不動產,絕對是一個優質的投資標的。通常符合這樣的標的通常都必須靠近市區,不能在蛋白區,因為郊區的房產雖然投報率看起來會很高,但是空窗期通常更久!

舉例:1,000萬的房子每年租金可以達到45萬:45萬÷1,000萬=4.5%(毛投報率)。不過房子還是需要繳管理費、土地稅、地價稅、貸款利息(不算本金,因為房子賣掉後本金可拿回)等等,扣除上述假設45萬最後剩下30萬(實際進口袋的錢)30萬就會是淨租金:30萬÷1,000萬=3%(淨租金投報率)。

基本上要在台灣的蛋黃區,買到淨租金3%的標的是非常困難的,所以一旦符合這個條件,又合乎自用需求,那就一定可以買房,因為那會是一間「能自用也可投資」的優質房產了!

自備款充足

買房通常要準備頭期款20%、仲介費用2%、其他雜支2~3%,最少要準備25%的自備款,才有條件購屋。

不過這種 ALL IN 的方式買房,會讓自己後續的風險變得很高,因為等於買完房子之後,身上一毛錢都沒有了。倘若交屋後又買傢俱、裝潢或是遇到漏水需要抓漏,這些額外的支出,都會讓生活變得很緊繃,可能還會需要跟別人借錢。

建議準備自備款為房價的35%,當中的25%現金當買房的自備款,口袋中至少還有10%的現金可以應付交屋後的任何情況,才可以確保生活品質,如此才能不用擔心突然失業沒有收入,面臨繳不出房貸的窘境。

房貸支出占月收入35%內

最理想的每月房貸支出金額,不能超過家庭收入的33%,最緊繃也不要超過35%。

如果每個月必須拿4成的收入,去繳房貸的話,那就表示目前自己不適合買房!要做的應該是提升自己的主動和被動收入。

另外,建議要評估一下父母的資金況狀,確保萬一發生任何意外時,家族還有一些資金可以作後盾,小心使得萬年船!因為不少被法拍的屋主,都是因為房貸支出太高,臨時發生意外繳不出來。

不要為了面子買房

很多人買房是為了攀比,想證明給某個自己不喜歡的人看,就硬著頭皮買了一間沒那麼適合、甚至沒那麼需要的房子,不小心讓自己成為屋奴。

也有些人因為長輩的壓力、結婚生子,或是覺得自己都年過30還沒買房,就好像很失敗的傳統觀念,導致做出不適合的購屋決策。

如果要買房,除了確認自己能「負擔」以外,最重要的還是這間房子有沒有「符合自己的自用需求」,這才是理智的買房決定!

房貸金額小於租金

基本上只要繳房貸的金額比租金低,在自備款充足的情況下,是很建議買房的,因為把錢繳給房東,不如把錢繳給自己!

但是反過來,如果房貸比租金還貴,就是房東在等待房價增值時,暫時虧錢將房子租給你,這時候當租客就會比較划算。

房價漲跌與自住客無關

誰不希望自己買房後,房價一直漲,誰會希望自己家的房價下跌?

討論這議題前,需要有個大前提,那就是人一輩子不會只買一次房,通常首購族第一間都是小坪數的,等到小孩出生再換大坪數的房子!

房價上漲時很開心,不過當賣掉第一間房子時,要買第二間房子也變貴了,這樣真的有賺到錢嗎?

假設小坪數的房子1,000萬,大坪數的房子是3,000萬,房價漲了20%,那1,000萬變成1,200萬、3,000萬變3,600萬,小坪數賺了200萬,但大坪數貴了600萬,一來一回還是要補400萬的差額。

就算房價下跌,原本的房子變便宜了,但是其他的房子也同樣變得更便宜了,這樣真的有虧到嗎?

假設小坪數的房子1,000萬,大坪數的房子是3,000萬,房價都下跌20%,那1,000萬變成800萬、3,000萬變成2400萬。小坪數房雖然虧了200萬,但大坪數便宜了600萬,一來一回省了400萬!

※已獲 國際超級房仲Zack 授權改寫。


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