央行928前再出手 專家:Q4房市價量續放大

央行今(23)日突然出手宣布打房再加碼,並且搶在房市黃金大檔「928檔期」之前宣布實施?房地產市場專家指出,這顯示出去年12月央行打房新措施,還是抑制不了強旺買氣;預期第四季房市,價量還是會持續放大。

央行今天宣布,修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,自本年9月24日起實施,再度出手打房。

今天央行主要修正重點,包括:新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款,不得有寬限期:特定地區包括:臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市。第二,調降購地貸款最高成數為6成。第三,調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。

對於央行無預警打房,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,這次比較有感的是針對自然人於特定地區購置第二屋的寬限期限制。惟之前針對第3、4戶以上的購屋貸款成數、寬限期都更嚴,仍抑制不了強旺買氣。說打炒房,責任太沉重,倒不如說央行新措施,是為了因應國內外高度不確性,先為金融機構授信風險預做準備。

黃舒衛說明,之前只限制全國第三戶的貸款條件,希望一般民眾還有換屋的彈性財務空間;但是,這次直接殺到第二屋,代表房市投資、投機、追價,在超低利率、資產價格大膨脹的環境下,已經漸成全民運動,央行有必要在未來升息、貨幣收水之前,預先增強授信風險的控管。

至於央行搶在「928檔期」之前上路?黃舒衛表示,這個時機點,確實會讓部分投資買氣收斂;但對於剛需、首購族,則完全沒有影響。因此,第四季房市價量,還是會持續放大。

另外,購地貸款的緊縮幅度不大,對於公開發行、籌資管道、口袋較深的大型建商,影響不大,不過,恐將損及地方中小型建商的生計。

至於央行工業區閒置土地抵押貸款的加碼管制,對於自用業者較無影響,也能刺激開發商加速土地開發或釋出,對整體社會來說可降低福利損失。

黃舒衛進一步分析,商用不動產市場的開發時間長、營運獲利速度慢、投資規模大,無論對開發商、營運商、消費者來說,看的是中長期收益回報,資金槓桿固然會影響財務決策,但更重要是產品的市場性及前瞻性,因此較不受央行措施影響,對於土地的取得或是產品的開發,仍會較為積極。


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