房市未來還有降價空間?這變數最大

不只房地合一效應,營建成本大漲讓建商壓力大增,已成為產學界對未來房市保守以對的新變數,其中不僅最大不動產放款銀行土銀已觀察到營建成本大增已使建商延後公開銷售時間以避免毛利被大幅壓縮,台經院的最新調查結果也顯示,已有接近一半的廠商,對未來房市景氣看壞。

據了解,土銀近來特別對大台北地區的建商進行訪查,大台北是全國最具房市榮枯指標的地區,使這份最新調查訪問結果格外有意義,對此土銀發現,由於營建成本持續上漲,建商感受到資金壓力,因此已有越來越多的建商採「先建後售」的銷售方式來因應,或採預售的變形,等待工程至一定階段:「造價較可預估及控制時」才公開銷售,以免先訂價結果被上揚的營建成本大幅壓縮毛利。

土銀內部評估也認為,產業缺工缺料情形、營造成本居高不下的情況仍未改善,將使建商難有降價空間,這也將對後續的房市交易量造成影響。

金融圈人士指出,土銀是不動產專業銀行,對營建成本大漲影響房市交易量的觀察,將成為央行在九月份評估是否再提出選擇性信用管制措施的重要指標;此外,台灣經濟研究院的調查也不約而同反映類似的現象,可說產學界都已觀察到這個負面衝擊,將成為央行在9月份理監事會議,拿捏是否再提出新打房措施的重要參考。

根據台經院的「營建氣候觀測調查」,6月不動產廠商有48%對於房市景氣研判為轉壞,而預售新案面臨營建成本高漲3成以上、無降價空間來吸引買氣更是其中重要原因;對此台經院在調查報告中更指出,建材成本續漲的壓力對營造業來說還是相當沉重:「屆時廠商恐僅能擇案施工來維繫合理的工程利潤。」因此,台經院對未來半年營造業景氣僅以持平看待。

據土銀內部評估,雖然6月購置住宅貸款餘額年增率10.42%,續創95年8月以來新高,但這並非市場的基本面整個往上,而是與房地合一稅2.0換手潮大有關係,接下來在換手潮效應已過,且房地合一稅與實價登錄兩個2.0均已在7月1日上路使更多投機買盤退場之下,再加上土地、營建成本持續上漲使建商難有降價空間,即使房市有剛性買盤支撐,但上述的變數仍將對房市未來表現帶來相當的不確定性。


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