台中七期百億地上權案 7月招標

台中七期百億精華土地地上權招標案,預計7月中下旬啟動!農田水利署台中管理處所持有的市政北二路與河南路口的「惠民段141地號」土地地上權招標案,總面積達5,018坪,位於七期精華地段的「新八」土地,容積率達600%,市值估逾150億元,未來可開發頂級商辦、百貨商場、飯店等商用不動產。

由於權利金底價上看75億元,招商團隊將等7月疫情解除之後,向資金雄厚的壽險集團與國內重量級開發商大力招手。

該土地也是七期新市政專用區現存素地中,土地面積最大的高容積精華地,權利金底價,料將創下中台灣土地開發案之最。

群龍策略不動產估價師廖家顯表示,農田水利署台中管理處為順利招商引資,委託龍楹工程顧問公司協助辦理招標作業、群龍策略不動產團隊執行招商行銷,原本預計6月底公開招標,因疫情順延至7月中下旬再伺機啟動。

「惠民段141地號」與緊鄰的台中銀行總部、目前興建中的「台中之鑽」用地同屬「新八」地目。2014年底,「台中之鑽」以帶建照並包含容積移轉條件,每坪單價高達304.6萬元。而「惠民段141地號」土地面積是「台中之鑽」近三倍,土地既完整且面積超大,未來得標業者也可申請容積移轉,保守估算,每坪單價300萬元並不為過。

廖家顯說,「惠民段141地號」土地總市值超過150億元,因公部門的地上權案權利金設定,通常以土地市價的三折到七折為基準,若以中間值五成推算,權利金底價上看75億元;至於地上權經營年限,招商團隊向地主建議至少50年以上,最好是70年,還可以續約一次20年,如此回收期長、投報率高,對開發商才有投資誘因。

廖家顯強調,該土地位於七期商辦林立的核心點,土地開發強度高,若僅興建一棟高塔建築,樓高甚至可達300米,超越「台中之鑽」的225米;即使開發兩棟大樓,因為土地面積大,樓高也可分別達到200米,成為七期地標性建築。

「惠民段141地號」土地以容積率600%推算,可興建樓地板達3萬坪,若以營建成本每坪造價20萬元保守估算,單是硬體投資就達60億元,若再加上權利金,得標開發商至少得砸下百億重金,因此招商團隊初步鎖定財力雄厚的壽險集團,也將主動與重量級開發商如興富發、聯聚建設等洽詢投標意願。

七期地價 六年漲逾三倍

農田水利署台中管理處所有的七期西屯區「惠民段141地號」5,018坪土地地上權招標案,曾於2015年以每坪權利金49.8萬元、底價25億元公告招商,但最後流標。換算當年每坪地價約值百萬元,歷經短短六年時間,目前每坪地價已飆漲到300萬元,每坪權利金150萬元、總底價上看75億元,整整大漲三倍之多,七期地價早已不可同日而喻。

在地建商表示,台中七期早年土地供給量不算少,價格也尚未飆漲,買土地比買地上權划算多了,加上2015年房屋稅大漲後,建商更不想投入地上權經營。料未及的是,短短六年時間、七期地價會狂漲,而北部建商是推升七期地價飆漲的始作俑者。

今年上半年,七期大型土地交易案共七筆,成交總金額約138億元,全由北部建商拿下,包括忠泰建設旗下忠泰領航建設豪擲8.88億元、打包惠中一街整排透天,換算每坪成交單價256萬元;「獵地王」興富發則貢獻4筆最多,共計砸下91.2億元買進3,169坪土地;遠雄建設則以每坪320萬元、買下市政北七路的「波特曼汽車旅館」。在北部建商在七期競逐下,間接推高七期地上權土地招標案權利金。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出,由於「惠民段141地號」並無住宅用途,周遭環繞如興富發、親家、豐邑、聯聚及台中銀行等商辦大樓,七期商貿聚落已然成形,該土地規劃商用產品,正符合當前商用不動產的發展熱潮,為本次招商創造利基。不過,該地上權招標案能否旗開得勝,仍須視招商案限制、權利金底價、地租及疫情發展等因素而定。

台經院看房市 趨向保守

台灣經濟研究院25日公布5月營建業營業氣候測驗點,出現連續三個月下滑,且中期趨勢進一步下彎。台經院表示,目前整體房市為價穩量縮,不動產業看法趨向保守,主因包括疫情導致供給、需求雙雙下滑,加上7月1日房地合一2.0上路,預估第三季難逃銷售陣痛期。

台經院長張建一表示,房市整體上是「價穩量縮」,在疫情期間呈現「短空、中長穩的態勢」。台經院研究員劉佩真則評估,從產品面來看,首當其衝是店面租賃、飯店地產受影響較大,但是投資買賣、商用不動產仍然維持熱絡狀況。

劉佩真指出,本土疫情擴大進一步放冷房市,特別是供給端,根據市調數據,5月全台新推案僅有新台幣1,266億元,月減37.5%,不動產代銷業者接待中心改預約制,商用不動產或土地市場標售也有遞延狀況,房市供給清一色呈現萎縮情況。

台經院5月營建業營業氣候測驗點為102.73點,較4月下跌3.28點,自去年第四季以來下滑趨勢不止。不僅不動產市場受到壓抑,營造業者看待景氣也相當保守,台經院認為最大因素在於「缺工」難解。以5月調查為例,雖然疫情使得政府主辦機關通融公共工程得予以展延工期,對於營造廠在人力調度壓力相對減輕,但因傳統機水電以及裝潢修繕等工程表現考量疫情之故,短期內針對非急迫性的雜項工程時程多會延後,故2021年5月營造業景氣以持平視之。