徐佳馨|房市熱 燙熟蛋白?

前陣子剛好有同事想要買捷運末端站,職務之便,就順勢統計了目前雙北捷運站中幾個捷運末端站點周邊的房價,看看到底哪些末端站在這幾年表現最為亮眼。

結果頗出乎大家意料之外,在雙北捷運線十二個末端站中,五年的實價資料顯示了兩樣情,12個末端站中僅淡水、南港站覽館、新北產業園區房價下跌,漲幅較大的多數為該捷運線或是該區域房價較低的站點,漲勢最猛的頂埔站,五年間房價成長15.6%,均價從一坪27.5萬元漲至31.8萬元,象山站五年間房價成長也有14.2%。

類似的狀況也發生在幾個新重劃區,例如以前被稱為「鬼城」的三峽北大特區、林口新市鎮與淡海新市鎮,現在不僅發展欣欣向榮,房價也很有表現。同事問起,在這波段反而蛋黃區退場,讓蛋白區擔任主角,到底怎麼回事?

重劃區 蛋白變主角?! 

從基本面觀察,主要是交通建設到位,特別是捷運以及能上高速公路的直達公車,大大增加生活便利性,居民一多也讓生活機能逐漸到位,良性循環讓區域自成生活圈;其次,是市區內的無論新舊屋都貴到嚇人,對於想要有好的居住品質,又不想砸大錢在房子上的中產階級,新重劃區或是捷運末端站相對親民的房價,給了這些看破市區買方轉進的理由。

加上這波資金以低價為主戰場,那些年曾經套牢的屋主們,也就在這趨勢下順勢解套,甚至在這波房價高漲下,攢出相當財富。

或許有人問起,那這樣蛋白漲,會漲到甚麼時候?從過去經驗,市郊就算再怎麼漲,所有的蛋白區終究都將面臨蛋黃區的價格天花板;打個比方,在現狀下,林口再怎麼漲,終究不會與北市大安等蛋黃區相比,在購屋行為上,當市郊房價漲到一個價位,自然促使買方重新評估到底下手有沒有意義,甚至產生替代想法,即使買方視而不見,銀行貸款也不可能通融到讓這種狀況發生。

當市場熱到蛋白都熟了,許多人或許會問,建設到位之後,對蛋白區能保障的是甚麼?若不論大環境變因,建設的意義在於,讓區域房產多了相對於沒有建設區域的保值性與轉手性,如此而已。

畢竟,清水可能變雞湯,蛋白怎麼燒也不大容易變蛋黃。


◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員

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