莊志成|淺析房地合一稅2.0對房市之影響

去年房市交易熱絡,自去年12月行政院推出「健全房地產市場方案」,動員財政部、內政部、央行等部會,祭出一連串「打炒房」政策,繼實價登錄2.0立法通過、央行實施二波選擇性信用管制,被稱為打房第三部曲的「房地合一稅2.0修法」也順利三讀通過,這應該是近期房市最熱的議題了。

新版房地合一稅預計於今年7月1日上路,回溯自 2016 年後取得房地開始計算,若在 7 月 1 日新制上路後賣屋,將適用 2.0 版課稅方式。屆時,個人若持有房地2年內出售,將課徵所得稅45%,持有2至5年出售,將課徵35%;境內法人售屋最高稅率將由20%提高為45%;此外,預售屋、特定股權交易也將一併納入課稅。

那麼,房地合一稅2.0的修法,對那些族群或是產品影響較大呢?筆者認為,房地合一稅回溯自2016年,對於短期持有房地滿1年不滿五年的衝擊較大,而預售屋更是首當其衝,預期期間也適用房地合一稅,受5年重稅限制,成屋後年限重新計算,也就是說,重稅期長達7至10年不等。由於新法將於7月1日上路,預期立法實施前會有一小波預售換約或是持有1至5年的成屋轉手潮,不過,由於距離新法上路時間不長,預期對整體房市價量影響不大。

若再深入探究房地合一稅2.0上路後對各種產品的影響,我想,應該可以歸納為以下幾項。第一,針對預售屋來說,由於未來預售期間轉售或換約將課重稅,過去藉由預售屋轉售、換約而賺取價差的投機客將縮手,轉售、換約案件應該會慢慢減少;此外,因重稅的閉鎖期可能長達7至10年,持有時間過長,加上預售屋興建期、交屋等變數多,也可能使預售屋交易買氣降溫。第二,對於成屋而言,重稅期長達5年,短期投機炒作將銷聲匿跡,反而有利於自住、長期投資、置產需求進場,且能成為市場主流,房市將趨於穩定。

第三則是對豪宅的影響,過去不少人透過法人名義購買豪宅,短期交易只需課徵20%營所稅,規避較高稅率的房地合一稅,未來房地合一稅2.0上路後,用法人名義購買豪宅短期交易已經沒有節稅的效益,這樣的交易模式將減少,而豪宅價格也不會因為短期交易持續堆疊上漲,價格波動轉趨平穩,未來豪宅應呈個案表現。最後,針對商用不動產市場來說,像是商辦、廠辦或是店面產品等,短買短賣賺取價差的狀況應不復見,未來將以自用、長期置產或投資為主要需求,

綜上所述,筆者認為,在政府積極「打炒房」祭出連環拳後,房價資訊更公開透明,減少炒作空間,同時針對短期交易課重稅,讓投機炒作退出市場,保障消費者購屋權益,政府的積極作為讓健全房地產市場往前邁進了非常大的一步,真的非常值得讚賞,期盼在實價登錄2.0與房地合一稅2.0這兩個2.0同步上路後,房市能夠回歸供需正軌,讓房市穩定、健康、永續發展。


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