公有土地地上權 拚創造多贏

設定地上權是公有土地開發的主要方式之一,十多年來,已達到活化資產、增裕國庫的目的,而地上權住宅也成為平價住宅重要供給來源,但其商品模式多年來也面臨各種問題與發展瓶頸;為此,本報特地舉辦「公有土地招標地上權如何創造多贏」座談會,邀集產官學界代表與會,深入討論,探討公有土地地上權招標的挑戰與精進策略。

工商時報社長陳國瑋表示,中國人壽標下的「台北學苑」地上權案即將完工,近年還有元大金控標下空軍官兵俱樂部、南山人壽標下世貿三館等指標地上權案,未來都將興建頂級的商辦大樓,地上權模式不僅改變過去國有地標售的社會觀感,也達到挹注國庫、改善市容的效益,整體來說,地上權無疑是很好的政策。

另一方面,台灣面臨高房價壓力,如何讓年輕人用友善價格購屋,也是地上權案另一重要功能,國內地上權多設定存續70年,對30多歲的年輕人來說,終其一生持有期間是安心的,地上權宅有機會成為實現居住正義的好產品;但如何透過完善配套解決目前難題,讓政策美意能真正落實?希望透過今天的座談會集思廣益,提供主管機關制訂相關政策的參考。

公有土地招標地上權如何創造多贏

研擬地上權3.0 配套更周延

國有非公用土地招標設定地上權機制,已躍居活化大面積國有地、充盈政府財源的主流管道,不過當前最大困境是銀行普遍不願承作地上權住宅的分戶貸款;對此,國產署繼2016年修正地租計收方式後,接下來將針對分戶貸款取得困難、成數偏低和利率偏高等最大痛點,在近期邀集銀行進一步溝通,研擬推出地上權3.0版,以創造政府、民眾和業者的多贏局面。

永信建設前副總顧岳軍表示,地上權分戶貸款融資無門的問題是重中之重,他建議銀行局協助辦理三大重點,首先請各金融機構修正章程及作業手冊,把地上權住宅納入抵押貸款項目;第二應促請銀行公會儘速建立地上權住宅估價機制,讓銀行貸款有所遵循;第三,地上權住宅貸款應排除在銀行法第72-2條的限制,避免排擠到一般房貸。

台灣智慧城市發展協會理事長林建元表示,政府推動地上權土地標售是良法美意,不過政策配套上想得不夠遠,社會對地上權住宅的認知也普遍不足,因此衍生許多問題,政府若要推動地上權作住宅使用,在權利義務設計上就必須確保購屋貸款,多年來已累積相當多的求貸無門案例,政府應回到一個高度來解決,簡單來說要有人買單。

中華民國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明表示,目前最迫切需要改善之處,就是買方分戶貸款問題,尤其他們是真正居住需求者,應納入居住正義照顧的對象;全聯會建議,政府應對地上權住宅貸款給予「政策支持」,包括指引公股銀行配合融資,另銀行辦理地上權住宅貸款不受銀行法第72-2條限制,並給予利息補貼。

文化大學環境設計學院院長楊松齡主張,公有地地上權住宅應朝兩個方向精進,首先是比照一般自用所有權住宅地價稅,地上權住宅地租以一般3.5%計算,將為一般住宅17倍,負擔較自用住宅課徵地價稅為重,建議政府對收租與收稅應等同看待。其次是貸款協助,貸款問題攸關地上權住宅發展榮枯,建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款,並對年輕人採優惠利率。

金管會銀行局主秘童政彰表示,有關地上權住宅貸款,各銀行主要是基於授信5P和授信風險來決定辦理貸放,銀行取得地上權作為貸款擔保品,相關法令並無限制,貸款成數也沒有特別規定;至於未來地上權住宅貸款可否不受銀行法第72-2條限制,則要站在政策高度上來看,例如政府積極推動都更和危老,即排除在限制之外。

財政部國產署署長曾國基表示,業界普遍反應目前最大問題在於分戶貸款不易取得,國產署將主動洽商公股銀行協助辦理地上權貸款,以創造政府、民眾和業者三贏局面。他指出,國產署甫邀集22家地上權投資人座談,盤點地上權住宅所面臨的問題,預定5月再邀請公股銀行進行溝通,進一步調整地上權政策,研擬3.0版的配套和機制,作為精進國有非公用土地公開招標設定地上權業務的參考依據。

工商時報社長陳國瑋表示,目前地上權住宅面臨最大的困境,就是銀行普遍不願承作分戶貸款,衝擊投資人未來的投標意願,在此樂見國產署將進行3.0版地上權住宅相關配套的修訂,未來是否納入公股銀行配合承作分戶貸款以創造多贏,頗值得期待,並希冀政府部門進行跨部會協商,制定一個政策綱領,作為活化地上權土地的依據,達成政府、企業、人民三贏的目標。

地上權演變史

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