徐佳馨|打房打到誰?說好的逃命潮呢?

幾位朋友最近不約而同問起一個有意思的問題,「為何政府打房接二連三,市況好像沒有太大影響?說好的逃命潮呢?」

確實,緊接著在央行兩波選擇性信用管制之後,就剩下房地合一2.0確定在7月1日上路這件大事,聽起來似乎是大利空的訊息,但似乎並未掀起滔天巨浪,引起傳說中的「降價逃命潮」,究竟為什麼?

答案就在「房地合一」本身。

這次2.0版修法重點在於持有五年內售出的稅率拉高、境內法人稅率比照自然人,以及把預售屋、股權移轉納入房地合一核課範圍;聽起來驚人,但影響最大的除了境內法人外,就是持有兩年以上,未滿五年的非自用屋主,以及剛好買了預售案,不上不下的投資客。

從數據中會發現,適用房地合一的屋主並非市場大多數,怎麼說呢?

2016年之後台灣買賣移轉量才從24.5萬的歷史新低逐漸回升,在全台800多萬住宅存量中,多數屋主還是早在2016年之前就已經買好,既然本來就不適用房地合一,制度怎麼改,都影響不到他們,既然影響不到,何來斷頭之說?

另一個關鍵是,房地合一是一個有獲利才需繳稅的制度,並不像奢侈稅一樣無論賺賠都照市價課稅;因此賣方最大的底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡,最壞狀況不過就是少賺,還不至於賠售,頂多咬牙撐過五年,在此狀況下,價格當然很難出現許多買方期待的大跌。

價格跌不了,看似沒啥用,可房地合一2.0的後座力不容小覷。

在銷售端上,還沒進場的買方必然會心中盤算,成屋五年、預售七年起跳的持有期太長,除非自用,不然時間一長不僅增加不確定性,在高度風險下,資金無法有效運用,大大降低房地產的投資價值;雖然坊間有不少「節稅偏方」,依舊有被查稅的風險,迫使短線投資者或往能轉嫁成本的更低價,抑或是轉戰其他管道;無論最後怎麼發展,可預期的是,買盤會少了許多,缺了投資者的市場,交易規模將會萎縮,建商、代銷、房仲等從業者得面臨重新洗牌,在可見的三五年間,又會是一波新局面。

至於價格何時會降,在這局面下,只能說政策短期難解,長線自有分曉。


 

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員

 

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