林建勛:從老舊B辦旅館化到老舊旅館A辦化

「商用不動產變化跟產業發展息息相關」這點似乎充分展現在旅館產品上,為何這麼說呢?

從2008年開放陸客來台後,外國旅客來台旅遊人次由每年380萬人次快速成長到2015年破1,000萬人次,旅館業者紛紛設法擴張客房數,考量購地興建新旅館成本高且緩不濟急,但若採舊大樓改建僅為裝修工程,完工營運時程較快,可快速爭搶龐大的團客、自由行、商務旅客商機,因此當時市場興起將屋齡老舊、租金效益較低的老舊商辦大樓改建為旅館,尤其台北市的站前、松江南京商圈等交通便利的地段更是兵家必爭之地,甚至壽險業也靈活調整不動產策略,把自有舊辦公大樓改為商旅,形成一股「老舊B辦旅館化」風潮。

旅館投資興起的另一個原因是,2013年IFRS上路後,上市櫃建商因推案改採完工交屋後一次入帳,易造成營收波動性高,而旅館因有長期現金流量,且建商可利用旅館經營的飯店式管理經驗為建案銷售加分,短期來看一舉兩得。若以長期看,多數由老舊辦公大樓改建的旅館,具有位市中心鄰近捷運或車站等交通便利條件,這樣的區位以土地開發角度來看,正是建商一地難求的一級戰區,有很大開發價值。另外,重劃區的汽車旅館,也是建商喜愛投資的旅館產品,例如台中市七期重劃區即有許多此類交易,主要因為新興重劃區從大樓興建、人口開始移入到發展成熟,常需10年甚至更久,藉由低度開發汽車旅館可長期收租,經營10-15年後重劃區也已成熟,老舊建物此時可改建開發住宅或辦公。因為有長期穩定收益、兼具未來土地開發佈局功能,讓建商積極投入,也助攻了旅館熱潮。

但B辦旅館化的趨勢在2016-2019年出現消退,因中國陸續限縮旅客赴台旅遊團、停止核發赴台自由行簽證,讓陸客人數驟減,一些以經營陸客為主的旅館業者因此營運吃緊,市場還曾出現不少旅館欲拋售狀況。雖然在政府積極推動日、韓、東南亞等國旅客來台觀光下,讓來台旅遊人次得以持續成長,緩解了旅館業者壓力;但2019年底開始的新冠肺炎疫情,讓外國人來台旅遊人次從2019年1,186萬人次驟減到2020年137萬人次,在等不到旅客的狀況下嚴重衝擊旅館業營運,旅館業者對於展點多已保守。

多數旅館業者仍努力經營維持本業以渡過疫情,不過剛好近年政府推動的危老改建獎勵政策,也為屋齡老舊的旅館開起另一契機,若外國旅客仍無法來台,市區型旅館若在有經營壓力下,改建轉型為其他產品可能會是其選項之一。這兩年更出現不少原擬興建旅館個案,變更規畫為目前市場供不應求的A辦,產生一股「老舊旅館A辦化」的新現象。至於觀光景點的旅館情況則有些不同,因國人在疫情無法出國下,國內旅遊反而趁勢興起,尤其是東部旅遊火熱,位在熱門觀光區域的老舊旅館,為爭取國旅商機,則有可能藉此機會將原本老舊的建築物,重建打造為新穎的旅館,有助更長期經營。

從「老舊B辦旅館化」到「老舊旅館A辦化」確實展現了商用不動產多元靈活性,但也突顯了商用不動產市場表現是與各產業發展的活絡與否息息相關。

(文/信義全球資產 顧問發展部 經理 林建勛 )

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林建勛

  • 職務:

信義全球資產 顧問發展部 經理

  • 學歷:

Cardiff University, UK, MBA企管碩士
逢甲大學 土地管理學系 學士