和銀行談房貸 外銀提點三眉角

低利率確實帶給民眾前進房市的勇氣,除了首購族躍躍欲試,連第二次買房的換屋客群也不手軟,外商銀行消費金融部門提醒,和銀行交涉時可掌握三大要項:利率、房貸成數、流動性彈性或轉貨成本,其中細節或許不會同時發生,但民眾對於相關的常識不能不知。

「買東西一定要貨比三家」,匯豐銀行針對房貸利率項目指出,購屋及貸款是人生大事,在低利率環境下,目前市場上一般房貸產品利率大同小異,利差有限,但貸款戶其實還是有選擇,像「抵利型房貸」產品 ,比傳統型房貸更節省利息支出,銀行客戶的存款利息直接抵房貸利息,若進一步搭配「雙週繳」,將月付還款金一分為二,每雙週還款一次,提前償還部分貸款,本金還的快,利息就會少!

渣打銀行也認為,手頭上還有一些存款的換屋族,建議選擇「抵利型房貸」,利用存款利息折抵貸款利息,替自己省下更多利息。

至於如何能向銀行爭取到的房貨成數,匯豐銀行一句說講的明白:「Location, Location, Location好地點唯論!」,好地點=高成數,像房屋位於都會區內、交通便利性、位於捷運500~800公尺內等,都算是好地點的條件,其次,房屋的房型(大樓,公寓,小套房…)及屋齡等,也會對成數有影響。

渣打銀行則指出,在客戶申請貸款後,銀行會請估價公司按照當時的市價進行房屋價值鑑定,這項稱為房屋鑑價的流程,也是爭取更好房貸條件的機會之一。房市熱絡時,通常周遭房價會有漲幅,鑑價公司按照周遭近期的實價登錄價格,作為評定借款人的房屋現值,估價結果通常會較屋主前貸當時的鑑估價格更高,新屋主較容易獲得比原本貸款金額更高的可貸金額。

房地產出現增值,是購屋族最所期待,卻也會面臨天有難測風雲,臨時需要流動資金,花旗銀行指出,應善用「轉增貸」來提高資金彈性。「轉增貸」的貸款利率,通常會低於像個人信貸等無擔保的貸款利率。

除了作為擔保品的建物外,花旗銀行則建議,也從消費者本身著手,例如與借款銀行保持存款、信用卡等產品的往來關係,比較容易向銀行爭取貸款手續費等優惠。

花旗銀行指出,個人平時即維持良好的信用紀錄,不論是信用卡繳款或支票、貸款的往來紀錄,都可以做為爭取有利條件的工具,如果曾在其他銀行辦理過房貸的消費者,在轉換銀行時,最好能提供原貸款銀行的繳款紀錄做為參考。


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