賣得多、剩得更多 房市前景難辨

住展雜誌統計,北台灣2018年度開賣的新成屋、預售屋建案,年度平均銷售率約為45.77%,較2017年成長將近8個百分點,已連續三年正成長。住展雜誌企研室經理何世昌表示,去年新建案銷售表現優於預期,銷售率已逐漸逼近五成,距多頭水準不遠,但因去年市場供給量過高,以致於出現「房子賣得多、剩得更多」的奇特景象。

雖然年度銷售率報佳音,但若從不同角度看數據,卻會發現市況的好壞並非那麼絕對,在判讀上的歧異仍大。何世昌進一步指出,如果從成交戶數來看,2018年新建案共計售出29,224戶,比2017年同期售出17,355戶,增加了11,869戶,年增幅高達68%,遠比銷售率數據更漂亮,代表去年買氣揚升的力道比想像中更強勁。但若看未售出的剩餘戶數,則2017年剩餘戶數為28,465戶,但2018年剩餘戶數卻增加至34,621戶,意味著賣壓不減反增。如此詭異的狀況,或許透露著房市景氣仍不夠明朗,未來是多是空,依然有一番激戰。

據住展雜誌統計,北台灣2018年度開賣的新建案規劃戶數達92,934戶,扣掉地主戶、建商保留戶、股東關係戶等分回戶後,釋出市場的可售戶數為63,845戶,總計售出29,224戶,剩餘戶數為34,621戶,銷售率約45.77%。

何世昌分析,從銷售率走勢來看,近年房市的谷底應該落在2016年,膽敢在2016年空頭氣焰最盛時買房的民眾堪稱神算,當時讓利建案最多、議價空間也最大。2016年後,隨著銷售率與房市景氣緩步往上爬升,讓利風氣越來越淡,買方撿便宜的機會變少了。假如未來年度銷售率回升至五成以上,意味著房市很可能要告別空頭市場。

北台灣各縣市新建案銷售率,以新竹市表現最為突出,年度銷售率高達約59%,與多頭時期無異,也是北台灣銷售率唯一突破五成的縣市。新竹市去年買方出手意願高昂,應與電子科技業景氣欣欣向榮有關。而在各行政區中,以東區銷售率最佳,高達約68%,其次為香山區約64%;東區2字頭、香山1字頭的相對低單價,獲得新竹買方青睞。

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