兩大關鍵夾擊 房價回不去了

營建成本近年持續飆漲,估計整體上漲幅度已高達15%~20%,最近已有營造廠向建商採取「成本加成」的報價策略,有些建商也開始「封盤」不賣,打算把上漲的營建成本反應在未來房價上。房地產業者預期,「至少三~五年,營建成本上漲趨勢還回不去!」房價欲小不易。

國泰建設副總林清樑表示,國建目前發包的新案,鋼筋、混凝土近一年漲幅就達50%;模板工發包成本也上漲50%;裝修工、泥作工、機電工等,工資也全面上漲。

皇普建設董事長蘇永平表示,近年在全台發包、興建的住宅案,營建成本的上漲程度,是非常「有感」;模板目前行情每平方公尺在發包時是580元,實際要申報開工時廠商又漲到620元,考慮一個星期再談價格、又漲為650元;至於模板工資,每日行情也喊到3,800元,月薪至少10幾萬元。

中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全、台北市公會榮譽理事長陳春銅表示,目前營建成本攀升的問題全台都有,主要在缺工最嚴重,連續壁施工,必須提早八個月至一年預訂,否則排不到;工地施工電梯,更要排隊二年,否則搶不到;鋼筋綁紮工資從每噸4,800~5,000元漲到7,000元;另外預拌混凝土方面,北部地區報價已來到每立方2,500元~2,700元,直逼十年新高。

對於建商來說,15層樓高大樓,本來兩年多可完工交屋,現在要至少三~五年多才可能蓋好,預售屋買賣契約內容必須重新改寫,否則恐將衍生違約交屋糾紛。

大陸工程台灣事業處總經理陳學聖表示,模板、鋼筋、預拌混凝土等三大項的工資,平均年漲幅都在50%以上,這三大項占營建總成本約達三成,依年漲幅都在五成估計,營建成本平均大幅攀升約15%,這是整體市場要面對的問題。

林清樑表示,總體來說,國建旗下在建工程平均工期要延後三~六個月才能完工,對營建成本影響數大約15~20%。

陳學聖直指,這一波營建成本波動,才是初升段,接下來還有粉刷、油漆、水電等還會上漲。

建商估計,一建坪造價10萬的房子,現在已漲到11~12萬元,但未必每個地方都可反應在售價上。已有營造大廠採取「成本加成」的報價策略,要求建商共同承擔營建成本飆漲的潛在風險。

目前建商因應方式各憑本事。國建已率先在營建成本攀升較敏感區域改採「先建後售」,以避免營建成本波動吃掉預估獲利;皇普也自2021年起,全台新案改採「先建後售」或「邊建邊售」;最近南部已有不少建商,已先「封盤」不賣,待全數發包、完工後確定所有成本,再進一步確定售價。

陳學聖評估,在政府積極推動綠能、風電,及公共建設、基礎建設,加上高科技大廠紛紛百億建廠之際,全台「缺工潮」勢必持續,「工料雙漲」問題,還是會延燒下去,至少三~五年都回不去。

尋對策 機器人蓋房不是夢

營建業缺工又缺料,基於未雨稠繆,興富發建設集團總裁鄭欽天早已研擬因應對策,有意引進機器人來蓋房子,究竟嘸影抹?大陸工程台灣事業處總經理陳學聖表示,我們也在思考這個問題,營建業幾十年來人力長期處於太便宜的時代,趁著這波工料雙漲,應好好思考如何產業升級。

營建業40年一遇的工料雙漲風波,苦不堪言,衝擊程度遠比政策打房還嚴重。對此,鄭欽天早在年初就苦思因應之道,希望引進機器人蓋房子。

鄭欽天觀察到,近幾年日本已引進機器人進入建築工地蓋房子,像清水建設集團研發出「天花板組裝機器人」、「砌磚機器人」,運用機器手臂攝影鏡頭組裝天花板、機器手臂砌磚;大成建設集團研發出「老板水泥組裝機器人」,可進行灌漿、平整作業。

就連大陸規模最大的地產商碧桂園,由於每年推案動輒2,000個項目、蓋出數十萬戶房子,也早在2018年結合AI技術,成功研發引進機器人蓋房子,處理運送物料、地磚舖貼、砂漿黏合等。

對於每年必須完工交屋數千戶房子、營建工料需求相當龐大的鄭欽天來說,最近也不斷研究如何引進機器人到建築工地,以減少對營建工人的依賴和需求。

鄭欽天正思考的是,晚上工人下班後大約6點一直到隔天清晨6點,可運用自動化倉儲設備及AI技術,引進機器人協助搬運鋼材、地壁磚、水泥等材料,到預計次日施工的樓層;待早上9點工人正式上班時,即可節省搬運沈重材料的時間,進行施工。

對此,陳學聖表示,大陸工程也正朝這個方向思考,運用IT和自動化,晚上和夜間由機器人進行搬運和備料,以降低對人力的需求,台灣營建業必須朝向產業大幅升級、大幅轉型的方向,去思考如何面臨嚴重缺工的趨勢。