莊志成:這三項「鐵三角」成房市致勝關鍵

今年年初受到新冠疫情黑天鵝影響,全球確診數激增,各國也採取管制邊境的動作來防堵疫情擴散,而國內過去經歷過SARS的經驗,讓民眾警覺性高,外出保持安全社交距離、進入室內公共場所戴口罩,因此國內防疫成果佳,疫情趨緩後於5月逐步解禁,進入後疫情時代,過去長時間累積的房市遞延買盤出籠,加上全球超低利環境預期將成常態,讓自住、長期置產族群陸續入市,挹注房市交易動能,今年全年房市交易量預期將創六年新高,甚至有挑戰七年高點的可能。

交易量穩定增加,那房價呢?根據永慶房產集團統計七大都會區今年第三季房價發現,七大都會區中除了雙北還有8.1%及3.8%的跌幅,以及高雄房價平歷史高點外,其餘四大都會區包括桃園市、新竹縣市、台中市與高雄市,房價均已經漲破上一波歷史高點。

為什麼七大都會區房價會不同調呢?我想,必須先談談人口、產業、薪資與房市的關係,一般來說,人口多、產業聚集、薪資水準高的地方,房市表現通常不會太差,以這幾項因素來看,雙北市不僅就業機會多、薪資水準也普遍高於其他都會區,但高房價、高物價水準,讓人吃不消,加上大台北地區捷運、公車等大眾運輸網絡成形,高速公路、快速道路齊備,南來北往的通勤時間大幅縮短,反而出現「居住外縣市,就業雙北市」的狀況,「脫北者」暴增,因此,房價自高點反轉向下後,目前僅剩雙北兩大都會區還有跌幅。

反觀桃園、新竹、台中與台南四大都會區,有產業聚落進駐、近年來就業機會增加,同時也多是人口移入都會區,帶動居住需求強勁,加上許多重大建設陸續興建,還有近期因疫情產生的供應鏈重組效應發酵,投資開發題材旺,讓大家對這四大都會區的房市增添不少想像空間。

以桃園市來說,工業區聚落多,是台灣第一大工業科技城市,工業產值常居全台之冠,擁有32個報編工業區,從傳統產業到高科技產業都含括在內。工業區的就業人口,為周邊地區的住宅市場帶來穩定的需求,就像是近期很夯的機捷A7重劃區,與鄰近華亞科技園區、林口工業區有很大的關連。

至於新竹、台中與台南則有共通點,就是科學園區,新竹有竹科、台中有中科、台南則有南科,都產生了產業群聚效應,加上近期台商回流與外商投資,造就了最大投資潮,其中,台商回流家數或是投資額,都是桃園、新竹、台中與台南佔據前四名,而指標企業像是友達投資台中、台積電布局南科、Google在台南興建資料中心等,顯示台商回流創造了大量的工作機會,產生人口磁吸效應,同時也為當地房市增添柴火。

綜上所述,當產業、人口、重大建設共構出房市鐵三角,磁吸效應將陸續發酵,為當地房市挹注交易動能,購屋需求大增,當需求旺盛、供給穩定,房價自然有撐,「價量齊揚」就有機會成為當地房市的主調。

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莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

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