金豬年房市大解析 雙北聚焦4大超級戰區

農曆開春後,2019年北台灣房市即將提前展開推案熱潮,最新調查顯示,今年建商推案積極度將不遜於2018年,全年量增上看5~10%,尤其聚焦年度四大超級戰區:大安、南港、板橋、新店,其中不乏高價、大量的指標案,考驗金豬年的買方接受度。
住展雜誌研發長何世昌分析,2018年房市已穩步回溫,讓利風潮不像2015~2017年那麼明顯,降價個案明顯減少,北台灣都會區全年推案量更是飆破1.1兆元、衝上史上第三大量,預期2019年更不會寂寞,推案狂潮可能持續爆發。預期最熱門的一級戰區,會聚焦在台北市大安和南港,新北市板橋和新店等四大熱點,建商已磨刀霍霍。
以大安區來說,何世昌表示,近年來大安區豪宅市場戰火愈燒愈旺,銷售中指標案如「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「和平大苑」、「敦南御邸」、「吉美大安花園」等,其中「元利信義聯勤」已實價揭露每坪成交行情達299萬元,刷新史上最貴豪宅成交單價紀錄,顯然豪宅買氣有解凍回暖的趨勢。
進入2019年,何世昌觀察,已有幾個大安區指標案可以掌握,包括年初已開賣的敦化南路市民大道口的中興電工「敦南御所」、先建後售的捷運信義安和站共構豪宅「首泰信義」,及三圓建設已動工的正義國宅都更案「Diamond Tower」。
其中「敦南御所」開出每坪250萬元,「首泰信義」則可望是史上每坪單價最高的百坪大戶捷運宅,要挑戰每坪200萬元應不成問題,頗具指標。
沉寂一陣子的南港,2019年以南港輪胎總銷800億元的指標大案「世界明珠」最受矚目。全案在2015年通過都審程序並核定在案,開發商因應南港區都市計畫通盤檢討,已調高住宅比例到5成,相關配置也有調整。
惟1月17日都審會考量南港輪胎基地位處東區門戶計畫核心區塊,並緊鄰南港車站,為帶動周邊產業發展之關鍵指標案,就東區門戶發展、產業定位以及立體通廊連接等議題討論後,認為還需再整合,全案待完成都審。
至於新北市板橋、新店,一定是今年最有看頭的超級戰區。何世昌表示,這三年板橋江翠挾著坐擁河景第一排、每坪最低只4字頭的房價優勢,強吸買氣,2019年已蓄勢待發的建商就有國泰、東騰、鉅陞、立信機構等,計畫推出大案,預期可望推升板橋為今年新北市的推案王之一。
另外更要聚焦新店,尤其央北重劃區在2018年已打出漂亮的幾仗,國泰、國美等優質建商的新案,都逆勢開高,一舉突破每坪7字頭的均價、成交也落在6字頭,屢屢開出紅盤,令人驚豔,也跌破很多建築同業的眼鏡。
進入2019年,何世昌表示,計畫即將推出新案的一線品牌建商,後續在新店央北的開價,可能還會往上創高;其中以長虹、宏普等公司,「插旗」的基地條件相對較優,面對公園第一排,市場預期還可能再刷新更高的區域單價紀錄,另外國泰、遠雄、新潤、聯上發等,今年手中也會準備推出新案較勁,預期案量可能比去年更爆炸。
上述四大熱點,在2018年來已躍居市場的觀察指標,不少建商銷售成績也優於原本預期。據住展統計,2018年北台灣各行政區當中,大安區以652.7億元的推案量,高居各區之冠;新店則以逼近600億元,排名第二;至於板橋,去年則推案達519億元,排名第四;惟有南港,去年推案熱度不如其他區域熱鬧,建商相對低調保守。
市場預期,2019年的熱門戰區可望延續去年的趨勢,惟總體房市還沒復甦,中美貿易戰所帶來的景氣變數又令人憂心,若建商開價一再創高,將考驗消費者的接受度和信心度。

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