狄驤 | 青安房貸利率跌破1% 小心現在買房反踩雷?

總投入門守則:當你不能自律,你的崩潰就是別人的新台幣

截至2020年1月,台灣的房屋貸款餘額,持續創下新高,代表著在這個疫情和經濟危機夾殺的時刻,還有許多人很有勇氣且不怕死的進場買房,知名部落客、作家:狄驤在PressPlay3月27日的發文中,表示,在這時機點買房,他很擔心會成為經濟泡沫下的亡魂…

每次講到買房,很多人都會問:年輕時到底該不該買房呢?如果不買房,老了就沒地方住?因為沒有房東會租房子給你…

其實,答案是 YES

但是,如果在不對的時間或地點買房,房價又超出的能力,就會成為只能吃泡麵度日的房奴。

談到買房時機,大家應該要知道的是,2019年台灣的房屋貸款餘額,已經高達9兆新台幣,佔全年GDP的百分之50,這代表有房貸的人,平均每個月都要把薪水的一半拿來付房貸。

那麼,我們到底該不該買房呢?

如果想買房,但不想背負沉重房貸,避免成為被地主、建商坑殺的冤大頭,就必須瞭解這個,政府和建商希望你一輩子都不知道的,房地產的真相。

當你瞭解房地產的真相,就能知道政府是如何一手造成,台灣低薪和高房價的慘況,也能知道買房的合理價格和進場策略,不用擔心老了會沒地方住。

  • 高房價的成因

台灣高房價的主因,就是低利率和低稅金。

因為長年來的低利率,導致很多資金流入房地產,講白一點,就是銀行用低利息來鼓勵人們貸款去買房。

接著,我們來比對一下台灣和其他國家的房產稅,就能知道台灣的稅制有多可笑。

同樣以一千萬台幣的房價來計算,就能明顯看出差異,

美國房產稅要12萬,日本3萬,然而,在台灣卻只要5000塊。

可能有人會說,「稅金這麼低,對老百姓買房很好啊!」,但事實並非如此,低稅金只會讓有錢人的持有房屋成本降低,使他們更方便囤房,反而墊高房價。

美國因為房產稅太高,根本沒人想囤房,而日本有設立空屋稅,最高稅金是自住的5倍。

那台灣呢?

台灣其實也有囤房稅,但只是自住的3倍。

不過,有錢人只要用家屬當人頭來登記自住,就可以規避稅金,況且,就算多三倍,也還是比其他國家少了一大截…

說真的,其實政府根本不想課房產稅,要課也只是課好玩的,做做樣子罷了。

  • 低薪的成因

台灣會有低薪的問題,是因為歷任執政者都把房地產,當成經濟的火車頭,不斷降稅來鼓勵全民炒房造成的。

事實上,炒房,不過是買低賣高的策略,只要轉一手就馬上賺錢,對實體經濟根本沒有貢獻,卻把資產泡沫吹大,還剝奪了人民居住的基本人權。

不幸的是,大部分人一有錢,就是往房地產的黑洞裡面去放,而不是選擇投資創業,或幫員工加薪,因此,台灣經濟才會這麼慘,所謂「二十年來最好的經濟」,也不過是笑話而已。

事實上,提升經濟就像是蓋房子,地基就是房子的根,地基打得好,上面的房子才不容易歪斜、塌陷,住得才安心。

但現今經濟的地基,都是用泡沫堆疊起來的,只要有個風吹草動,馬上就會破掉,這就好像,你家是建在一堆泡沫上,每天晃來晃去的,你能住得安心嗎?

老實說,正是因為台灣有很多民代地主,才會出現這些可悲的房產政策和稅制,讓他們可以圖利自己,房地產才會成為虛假經濟的火車頭,搞爛台灣的經濟。

所以了,當大家在電視上看到,只要有某位民代提出,要調高房產稅或執行實價課稅時,就能看到各大政黨演出團結戲碼,槍口一致,否決提案,就是因為這些民代地主和政客,習慣了炒房獲利,卻不願多付一毛錢稅金的暴利人生。

其實政府和財團建商的故事還有很多,想看的朋友可在下面留言,狄驤會找時間做成影片,再為大家講解。
  • 房屋的合理價格

那麼,房價到底要多少才算合理呢?

在瞭解房屋的合理價格之前,我們要先瞭解建商的成本有多少,尤其,很多有權有勢的大建商,都是用成本低廉的公告地價來大肆圈地。

我們以新北市的某個建案為例,這個建案在民國100年動工,以當時的公告地價,和營建署統計的平均營建成本來計算,建造成本每坪約是三萬五千元。(放公告地價圖)

接著,此建案的每間坪數大多是35坪,在104年完工後,建商以每坪15萬來賣給消費者,也就是一間大約525萬的金額,經過多次交易,如今此建案已來到每坪約25萬元,也就是一間750萬的高價。

看完案例後,就能知道,建商的成本一間不過才122萬,就算去掉銀行利息和通貨膨脹,建商還是賺太多了,消費者們都被當成冤大頭,而且每轉手一次後,花得冤望錢就更多了。

為什麼消費者會心甘情願的掏錢,買那些被墊高的房子呢?

因為,建商知道台灣人的心理弱點,那就是…人們都渴望自己有個家,而且深怕老了會沒地方住,所以他們才能坐地起價,同時透過行銷廣告把這個恐懼放大,坑殺消費者,讓人們覺得一定要趁年輕買房,不然,老了就只能睡在街頭。

這就好像去菜市場買菜,今天非常想吃南瓜,沒吃到南瓜不行,沒想到,菜販早就摸透買菜的人的想法,偷偷在一顆售價十元的南瓜上面,貼上五十元的標籤販售,結果大家就在不知情的情況下,多花了四十元,成了冤大頭。

狄驤認為合理的房價,蛋白區中古屋應該要在每坪10萬左右,這才是正常人能夠承擔的價格啊…

狄驤以前說過,希望大家以租代買,正是因為現今的房產價值,都是虛假泡沫,實體經濟根本沒辦法支撐起這樣的高房價。

美國和日本都經歷過房地產泡沫,所以他們非常清楚炒房會讓實體經濟崩潰,因此制定了許多防止炒房的政策,歐洲更不用說,他們一開始就明白,住宅是每個人的基本人權,而不是用來炒作的商品。

但台灣卻是完全和人家相反,不管什麼黨執政,建商財團和政客,永遠是最大的嬴家。

言歸正傳,回到一開始的問題:我們到底該不該買房呢?

其實,狄驤從來沒有反對大家去買房,只要你的財力沒問題,並對後勢的漲跌毫不在意,那就放手去買吧!

但事實上,大多數人沒有足夠的財力,也沒有這個心理素質,去抵擋漲跌的誘惑和恐懼。

如果你真想貸款買房,但不想買在高價位被當冤大頭,那你就必須知道,以下這兩個買房策略,那就是買房的地點和時間

先來談談買房的地點策略,狄驤認為,根本沒必要在高房價的市中心,付出高額貸款和利息來折磨自己。

本文由狄驤授權轉載,原文刊於PressPlay

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※本資料由  PressPlay 提供,其內容為作者個人心得分享與教學之用,無任何影響股價之意圖,亦非推薦任何股票,投資人勿將教學內容視為投資建議,在做投資之前應理性思考,獨立判斷,並自負投資盈虧責任。

【狄驤】

  •  暢銷職場勵志作家
  • 《商業周刊〉百萬人氣專欄作家
  •  兩岸資深投資人
  •  目前專職寫作,著作曾多次登上博客來網路書店[商業理財類]暢銷排行榜第一名。
  •  著有:《30歲後,你會站在哪裡?》1~3集、《富不是命定,而是習性使然》 1~3集 、《其實,鈔票不是錢,不景氣也不是壞事》、《10年後,你想成為流浪漢還是富翁?》、《狄式白話【總體經濟學】》

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