何世昌:解決實價登錄假價格 要靠這一招

我國不動產交易實價登錄自2012年8月上路以來,迄今屢傳虛灌成交價事件,有的當事人會自首、有的則被判刑。

實價登錄成交價作假的案例絕非偶然,而是常見的狀況。民間對於成交價作假,有「假合約」、「AB約」、「作價」、 「第二次(份)合約」等不同稱呼,但內涵其實大同小異 ,通常會有一份原始、真實的合約,另外再簽訂一份假合約,而假合約的成交價格會高於原始合約。

事實上,政府自始至終都知道不動產交易假合約現象的存在,各地方政府地政人員更是心知肚明。近一、二兩年,官方有意革除假合約弊病,因此在「實價登錄2.0」修法中研擬賦予地政機關調查權,以稽查實價登錄中的虛假價格,但後來胎死腹中。另,台北市政府更祭出「查價三箭」,想要杜絕不動產交易的不實資訊,避免假價格資訊影響民眾對於房價的判斷。

雖然官員提出解決方法,但我個人看法較為悲觀,因為相關措施重點在嚇阻,而不是扼殺其動機,所以防弊效果有限。

我們必需去思考,為什麼民眾甘冒風險作假合約?主要是因為作假、拉高成交價對他們來說利大於弊。以買方來說,作假拉高成交價可能會提高房貸金額、減少自備款,且若干年後轉手出售,被課房地合一稅的機率相對少或課徵金額相對低。對建商而言,雖然作假價格會增加營業稅支出,但卻可能達到誤導買方、拉高成交價的目的,或者讓房市更易銷售等等優點。

目前我國全年不動產買賣移轉棟數約30棟,若再加上新建案則更多。若官方只用嚇阻的措施,或者靠人力稽查,實在力有未逮,而且會搞得基層地政人員人仰馬翻,畢竟民間私人交易資訊的真實性很難清查。以近來被掀出的假價格案例來看,大多是買、賣其中一方當「抓耙子」,主動向主管機關自首,全案才會曝光。

因而我認為應該扼殺造假的動機,讓民眾完全不會想去作假價格,才是清源正本之道。至於根除假價格的作法是什麼?答案正是「實價課稅」,包括持有稅、交易稅全按實價課稅。

當不動產按交易實價課稅之後,對買、賣雙方的衝擊會相當大。當成交價作越高,賣方要支付更高的交易稅與利得稅,而買方則要繳納較多的房屋稅與地價稅;作假價格要付的稅負成本愈重,則民間作假的意願愈低。更有甚者,若買、賣其中一方逕作假價格,損及另一方權益,則另一方還會主動報請主管機關調查。

很多人都在問,為什麼美國實價登錄資訊那麼確實,台灣人為何做不到?我認為並非民風問題,根源在於政府法令只作半套,讓民眾有鑽漏洞的空間。如果實價登錄配合實價課稅,則作假價格的案例將獲得大幅改善。但,政府真的敢做嗎?

住展雜誌何世昌

何世昌

◎現職
住展雜誌企研室經理

◎經歷
大學教授助教、專欄作家

 


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