徐佳馨:地上權從票房毒藥到靈藥 關鍵在這

「信義行政中心地上權案」日前標售,最後由南山人壽砸下159.81億元標下,得標價超過底價99.88億元、溢價率高達六成,換算每坪得標單價達744.34萬元,相較今年4月下旬,元利建設以每坪725萬元取得空軍官兵俱樂部還高出2.6%,坐穩全台史上最貴地上權的「新地王」寶座,影響所及,可以預見明年「世貿三館」地上權標售案,搶標勢必更激烈。

看到這番景象,想起地上權過去被視為票房毒藥歷歷在目,而今重新獲得資金追捧,甚至成為票房靈藥,豈能讓人不感嘆此一時、彼一時?

會有這種結果,首要在於產品和時機對了。

相較於住宅,辦公室具有收益,即使有地租支出,產品有能力拉高租金,倒也能維持平衡,能創天價,是拜天時地利之賜;大環境銀根寬鬆,壽險、金控業者手上現金滿滿,建商也磨刀霍霍想要增加庫存,又逢市區土地稀缺、辦公室供給出現缺口,租金得以順勢上揚,加上政府重新檢討地租設下天花板,還有某些個案符合危老容積獎勵條件能夠多蓋一點…,總總因素結合起來,才能讓地上權能華麗轉身,並非外界認為單純的運氣好而已。

看在一般民眾眼裡,或許認為跟著追捧地上權是樁好買賣,地上權住宅是不是還能有些想法甚麼的,偏偏現實似乎不是這麼回事。姑且不論每一個案的地租與主客觀條件,原因之一是房價上漲後,跟著市場行情走的地上權,成本已經不低;原因之二是除非持有人有能力有辦法做出穩定的現金流,不然在邏輯上,這也不過就是一個租屋思維的消費財,而非擁有所有權的儲蓄財;這還不包括銀行認為地上權價值隨時間遞延所給的價值評估,所產生後續轉手性受影響等負面效應。

這也是為何年輕人第一間房,不大建議是用這樣的方式卡進「有屋階級」的原因。

至於某些業者將大陸的地上權邏輯擴大解釋到台灣地上權,說來也就扯遠了。一方面是大陸普遍都是地上權,沒得所有權比較,自然影響有限;另一原因是中國物權法有針對住宅用地70年期滿若無使用的考量,可以自動延展的規定,實務上也等於是可以一直用下去的邏輯。

大資本家的金錢遊戲,一般人差得可不只有口袋而已。

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地上權土地的地租政策更改以來,台北市六大地上權案全部成功脫標,脫標總價合計高達350億元以上,今年打鐵趁熱,尤其兩大熱門標案世貿三館及國泰營區備受矚目。從票房毒藥到獲得資金青睞,地上權鹹魚大翻生,就一般民眾來說,可以跟著這股熱潮,對地上權住宅進行投資了嗎?

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徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員


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