都更拚政績 土建融利率探底

銀行搶案源交成績,殺出史上最低行情,幾乎全面從1.9%起降,最低逼近1.65%

配合都更政策,銀行再掀土建融殺價競爭大戰。公股金融圈人士透露,為了配合政策,土建融業務關於都更或危老重建者,現在利率行情幾乎已全面從1.9%起降,其中,最低的利率行情現在已殺低至1.7%以下,幾乎已快破1.65%。

公股行庫主管無奈指出,為了配合政策交成績,但案源又有限,因此銀行只好打價格戰,這也是繼中小企業放款、台商資金回流投資之後,各大行庫為了配合政策,再度掀起價格大戰。

有公股銀行主管即私下透露最新的「行情」指出,一般土建融業務的利率是2%,至於都更業務由於有配合政策的壓力,大約還會降10個基點作為最新的行情價,也就是1.9%為最新的「起降點」,有些則再降為1.8%。

一些議價能力強,存款量大的大型建商集團,則爭取到更低的利率。

據指出,近來已有大型集團旗下都更案的利率不到1.7%,即將逼近1.65%。

主掌授信業務多年的行庫主管分析,土建融在所有授信業務裡,一向是最「補」的一塊,因為既有擔保品,利率又高,數年前在房市景氣、案源多時,雖然很多銀行因受限於銀行法第72條之2,但土融大致在2.5%,建融則大約在2.8%左右。

不過,房市開始不景氣後,口袋夠深的建商有些先養地暫停建融業務,有些則是僅作土融買地先放著,那時土建融的利率就一路「溜滑梯」。

目前全體金融業者裡,大致就是台銀、土銀兩家國營銀行,還死守著不得低於2%的「鐵律」,其他銀行則一律開始展開低於2%的大競價,而都更及危老重建這兩大政策領域,更成為國銀的土建融業務廝殺的新戰場。

而公股銀行基於政策業績的壓力,競價尤其競爭激烈。行庫主管分析,危老重建或都更的案源,本來就不易找,而且變數大、程序又多,案源比一般土建融案更為有限,且又屬重要的政策得配合,有業績考量必須按月交差,因此,殺價競爭已在所難免。

資深行庫主管指出,倘若以現在的利率行情和過去土融、建融業務的利率行情相較,目前不僅出現史上最低的行情,跟過去土融2.5%、建融2.8%時期的利率相較,現在都更相關的土建融案利率,甚至降至百點之多,但在有限的案源,以及龐大的政策業績壓力之下,行庫即使眼看利率縮水,也得配合新的市場「行規」。

各大政策貸款利率變化比較

都更全年推案衝1,400億 小宅當道

大台北都更案量開花結果,大鳴大放!最新調查顯示,今年都更案推案量將上看1,400億元,刷新史上新猷;比較特殊的是,這一波都更潮,主流產品20坪以下小宅、總銷占比逾26%,甚至是1房或1+1房的「都更小小宅」,最小坪數只有12坪。

住展雜誌14日公布調查,2019年截至10月底止,大台北都更案推案金額達1,178億元;在中央與雙北市府支持及房市回溫的帶動下,今年不但可望突破去年新高,全年案量更可能上看1,400億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,住展統計,前10月大台北預售新屋推案量共約5,590億元,其中都更案占1,178億元,占比達21%,寫下歷史新高。顯示大台北在建築素地有限之下,都市更新已是建商重要的推案來源。

住展調查,大台北都更案以中正區數量最多,今年已陸續推出六案;排名第二多的則是中山區,共有五案。至於都更推案量突破百億元的區域,包括中正、北投、南港三區,其中榜首是中正區、達182億元,北投以140億元排名第二,南港則以103億元排名第三。

何世昌表示,房市景氣回溫,久違的都更豪宅案,終於重返市場,包括「璞園至仁愛」、「正隆官邸」、「宏普頤和」、「昭揚天際」等,總銷逾百億元;不過,不少都更宅更紛紛轉向小宅。何世昌表示,今年盛行坪數瘦身,有一拖拉庫的都更案都壓低坪數到20坪以下,包括「阿曼學學」、「聚.昇陽」、「正隆ONE+」、「東騰元町」、「森業永春」、「香榭帝寶」、「昇陽國詠─麗晶」、「玖原君喜」、「台信有逸市」、「聯合公園」等10個,為歷年來所罕見。

今年大台北都更案總共有50個,規劃20坪以下有10個,占比達兩成;就總銷金額來分析,小小宅都更案總銷約達315億元,占比達26.7%。

何世昌分析,早期老公寓每戶多在30坪上下,都更後換回的坪數多在20坪以上,雖然多數都更戶並不希望都更後社區出現套房產品,儘量要求住戶單純、均質;不過,都更實施者往往為了求順銷,不得不跟著小宅趨勢走,使得都更小小宅風潮,越吹越熱。


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