穆椿松:何謂「買房的最佳時機」?

上個月有個年輕人問我,「穆老師,您可以告訴我買房的最佳時機嗎?」我反問他:「請問您的買房動機是什麼?」年輕人回答是要「自住」,但怕買在高點,將來無增值空間。

我認為,若要自住,只要有合適於自己的房子,任何時間都是買房的最佳時機;若要投資,目前時機不宜,因為第一,房地合一稅兩年內的獲利須扣35至45%;第二,房屋持有稅,有地價稅、房屋稅、管理費及房子折舊,投資利潤幾乎被稅金吃掉了。所以我認為,現在房產可能不是理想的投資標的。

剖析自住的最佳時機,其實,房地產的價格隨GDP的成長趨勢應是溫和上漲,就好比人遛著一條小狗,人代表房價趨勢,小狗代表房價,小狗有時跑在前面或跑在後面,但房地產價格與趨勢最終仍是一致的,中間有市場機能的因素,所以價格偶爾高於或低於趨勢,這是在所難免的。

房屋是一種接近資產財的產品,因為全世界都在因自己國家的GDP成長而成長。像民國45年,台灣國民所得每人每年100美元;民國108年,國民所得每人每年是2.5萬美元,63年成長了250倍;而台灣的土地是固定的,隨著國民所得逐年增加,土地價格會逐年溫和上漲。就像民國58年房價一戶10萬元;到了108年一戶800萬至1,000萬元,50年漲了快80倍,長期來看房價是會逐年上漲的。

短期來看,房價則是起起落落;過程中,漲太多時,學者或專家會認為房市暴利,但我從事房地產40幾年的經驗,我認為,房地產經歷暴利上漲只有三次,第一次是民國66年至69年,房價從一戶50至60萬漲至120至130萬;第二次是民國75年至80年,一戶150萬漲至400至500萬;第三次是民國93年至103年,一戶600萬漲到1,500萬,未來是否還有這種機會恐怕不容易了。

短期的房價暴漲,很多學者或專家主張用稅務的方法去壓制房價,短期有效,但卻往往使市場機能扭曲,房價更可能會有下一波暴漲,應該由市場機制為主小幅修正,才是比較合理的現象。

有人問,未來房價是否會下跌?理性來說,第一,土地是資本財,下跌不易,隨著GDP成長,土地價格會緩慢成長;第二,建築法規愈來愈嚴,消防逃生的法規及對健康無毒的安全訴求,使得建築成本增加;第三,工資上漲,隨著GDP成長工資也上漲;第四,全球原物料也有上漲的趨勢。

綜合以上四點,我認為,房價下跌似乎是不容易的,房地產的趨勢將會溫和的上漲。如需自住,應努力找適合自己需求的房子即可下手買了,是否會買在最低點,需靠自己的努力來找及三分的運氣,如果買在最低點,那就要恭喜您!

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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設榮譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
全友建設董事長兼總經理
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎經歷
國立成功大學建築研究所 碩士


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