少子化人口斷崖迫近 住宅政策還在打假球?

台灣房價

 

時力版囤房稅打大戶

逼建商去化餘屋   降低房價

內政部政務次長花敬群過去是張金鶚的得意門生,兩人還都曾被稱為「空頭大將」,但這次兩人在「囤房稅」議題上卻意見相左。張金鶚認為,時代力量版本提出的「囤房稅二.○」,會是一帖有用的解方,可以紓解台灣居住問題「以高房價為核心」的特殊性。

時力版本囤房稅將單一自住的稅率從現行的一.二%降為一%,第二戶、第三戶稅率還是維持一.二%。第四戶到第五戶,囤房稅率調高至二.四%到三.六%;第六戶到第七戶調至三.六%到四.八%;第八戶到第九戶為四.八%到六%;第十戶以後六%到一○%;並在條例中直接針對建商餘屋,建商蓋完預售屋後,給予一年時間出售餘屋,僅課予一.五%稅率;但如果超過一年,則按照累進稅率處理。並且規定,若經公證人公證,出租房屋,即可申請租賃期間減半徵收房屋稅。

由中央直接拉高稅率下限,明定級距,確實可能避免「囤房稅」形同具文。張金鶚認為,一七年,台灣擁有四屋(含以上)的家戶只有三十二萬之多,囤房稅打擊面相對小,不會對一般自住者構成困擾,卻能逼囤房居奇者移轉空閒住宅。「課徵累進稅率,就可能讓房價緩跌、健全房市,好的解藥就是這樣,副作用小,溫和卻有效。」對建商課徵囤房稅,更可以逼他們去化餘屋,降低房價。

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▲淡海新市鎮現有2347戶餘屋,建商去化困難。圖/劉咸昌

花敬群卻不以為然,「房市改革要逐步累積基礎量能,並不代表一定要用真的很高的持有『稅率』。」他認為,台灣「名目上稅率」已經很高,真正要做的,應該是拉近「稅基」與「市價」之間的距離。儘管一六年,十二縣市調高標準房屋單價,然而,後來各個縣市又慢下腳步,如今「稅基」仍只有「市價」的一成至兩成,二者間仍有很大的差距。

「要調整稅基,必須有更精準的估價方式,我們已經做了兩年,在研發怎麼去掌握土地的估價方法。但模型要訓練,要花時間、要花錢。」花敬群不認為高房價有特效藥。至於「玩名目稅率,用『囤房稅』通殺,表示他們根本不知道問題發生在哪裡!」

花敬群認為,「住宅政策」應該要「高築牆、廣積糧、緩稱王」,表示要先從基礎做起,「讓子彈飛一會兒。」接著才可能做出更有效的改革。然而,子彈才剛開始飛,「假球」竟已經漫天亂竄。

即使雙方各執一詞,產、官、學都各有自己一套「稅率」的學問。好笑的卻是,在高來高去的政策辯論背後,最基礎的「房地產下水道工程」,竟呈現一片荒煙蔓草的破敗現象。

如果「囤房稅」連跨縣市課稅都辦不到,那就像學者章定煊說的:「這是向天空開槍,卻沒有瞄準鳥。」假球打了五年,討論是否修訂囤房稅前,誰來檢討現行囤房稅執行的荒誕?

 

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社會住宅踩煞車

柯文哲以空屋多為由    停蓋公宅 

住宅政策這個賽局中打的假球,恐怕還不僅於此。

到目前為止,蔡英文政府的「社會住宅」政策,還是備受輿論肯定的。蔡政府的社會住宅政策,目標是廣建占總體住宅存量二.五%的二十萬戶社會住宅(編按:依今年第一季住宅存量為二.三%)。其中,十二萬戶由政府直接興建(含容積獎勵補充),八萬戶仰賴包租代管的空屋釋出。為了達成政策目標,蔡政府一上台便修正了《住宅法》,解決社宅的土地與資金需求,隨後立租賃專法,為包租代管建立體系。

社會住宅:由政府興辦或獎勵民間興辦,只租不售的住宅,以低於市場租金出租給有需求的民眾。分為新建及包租代管兩種方式。

 

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儘管目前進度看來很難達標,但社會住宅的品質和政府的決心有目共睹。其中,台北市在前任都發局局長林洲民的拚勁下,興建努力與績效都是全國領頭羊。北市在柯文哲首任任期,累積規畫興建二萬四八七戶社會住宅,林洲民編列四年八二七億元連續性預算,由市府向銀行借款、並成立住宅基金,整理好還款計畫。三十八個基地也已經準備妥當,「因為這樣,都市發展局才可以用現有體制,將過去三十年從沒達到的績效,推動到如此的境界。」林洲民說。

但話鋒一轉,他用沉重的口吻又講:「這樣空前絕後的成績,未來可能就不能延續了。我一四年加入市府,一八年離開,我不解為何台北市政府不願意持續興建公宅。」柯文哲到了第二個任期,日前先拋出因為「空屋多」,所以社會住宅「不用再蓋」,原本北市承諾接下來四年要繼續推動的三萬戶進度,瞬間減速,僅再建一八○七戶。

不過,柯文哲後來在「居住正義二.○」記者會改口,表示兩任任期目標仍是五萬戶。到底「五萬戶」是真是假?原本投出的快速直球是否轉了彎?

答案其實從預算編列就看得出來,北市府一○七年度連續預算新建社會住宅基地有四處,編列工程經費約一四二億元;一○八年度連續預算新建社會住宅基地有四處,編列工程經費約七十一億元。到了一○九年度,送議會尚未通過確認的編列工程經費,縮水剩下二十六.七億元。

林洲民規畫的「兩萬戶」計畫仍在延續,但剩下的三萬戶,不要說「八二七億元」,連整體計畫都沒出爐。北市都發局人員坦言,「我們現在預算確實不比前四年,這是現實狀況。因為現在最難找的是土地。」

台北市都發局局長黃景茂則說,「只要尋求用地可行性後,將配合編列相關預算。除了興建社會住宅外,同時會透過資源,以租金補貼,提供居住服務。在量能上並未減少。」台北市副祕書長李得全則表示:「過去四年是政府拚命蓋公宅,今年開始非局限公有公辦的公宅。」

北市跳票   中央買單

轉以包租代管、租屋補助衝量能

然而,五萬戶「社會住宅」剩下的三萬戶,如今依然沒有看到完整、全局式的規畫。林洲民遺憾地說:「如果不繼續做,那社會住宅的成果,就永遠只剩下那段時期的曇花一現了。我知道,即使在現有制度裡,推動質量並佳的公宅是有可能。我給自己的期許是,幾年之後,我會重返公職,真正執行居住正義。」

柯文哲的「居住正義二.○」,顯然已經大打折扣。「社會住宅」成了掩蓋不蓋公宅的好理由,花敬群說,二十萬戶社會住宅的目標不變,「從柯市長的角度,會認為都發局能量大部分用在社宅,有些事就無法好好做。我只能說,我們尊重;不夠的就讓中央來做。地,中央都找了。台北市現階段,中央已經規畫一二○處、共四十三公頃的土地,會用來興建社會住宅。」

「居住正義二.○」縱使喊出五萬戶社會住宅口號,實質上直球卻變成了剩下政治語言的「假球」,雖然市府轉以「包租代管」、「租屋補助」方式衝量能,但這兩項都由中央付錢買單,北市府的決心顯然一退千里。

如今,「社會住宅」雖已小有成果,但若無法持續量能,過去從國民住宅、平價住宅、合宜住宅的失敗歷史歷歷在目,社會資源若再虛耗,恐怕再讓公宅政策陷入黑暗期。

至於「實價登錄二.○」,行政院版本幾乎被閹割,最後購屋市場透明化,看來也還有漫漫長路要走。其實,學界、產業界及NGO(非政府組織),包括黃國昌、彭揚凱或崔媽媽基金會執行長呂秉怡,都對蔡政府住宅政策的大方向,抱持肯定的態度。

但民進黨執政,除了「興利」,如何能「除弊」?那些飛在空中的假球,是否能好好的用手套接起來?

 

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▲蔡英文上台後,推動整體住宅政策,也成立國家住宅及都市更新中心,積極興建社會住宅。

(圖片來源/總統府提供)

掉漆的住宅政策

年輕人用清苦生活   換未來一間房

 

儘管今年房市看似回溫,但就像吉家網不動產董事長李同榮說的:「短期不悲觀,長期不樂觀。」儘管他認為房市並不差,但也無法否認未來,在「少子化」趨勢下,高居不下的房價很可能會受到衝擊。

此外,也有專家指出,以兩岸目前的情勢,中國步步進逼,台灣潛藏的政治風險不斷上升。若中國對台灣採取更激烈行動,「房股二市」一定會受到影響,未來變數更多,房市潛在有下跌的壓力。與其讓房價「硬著陸」,政府此刻更該善用政策工具,緩緩讓房價「軟著陸」。

三十八歲的鴻鴻是電腦系統工程師,他很早很早就想結婚了,和女友從交往到娶回家,卻整整花了十八年。鴻鴻苦笑說:「是啊,我晚婚,一切是延遲了。」他花了八年時間,準備好自備款,買下了一棟在新店安坑、七百萬元左右的老房子。那八年,他都和女友蝸居在台北市民生社區的一間小小套房裡,兩人收入破十萬元,但每個月只能用不到八千元當伙食費。「小套房月租一萬一,是一層三十幾坪的房子隔出的隔間,大小只有四、五坪。」

沒有任何娛樂、沒有任何休閒生活,鴻鴻靠非常了得的忍功和時間換取他的未來,「為求未來穩定,我只能拖長整個結婚生子的計畫。」他還想生孩子呢,鴻鴻笑笑地說,「就是熬。」也只能熬,一個好的住所、結婚、生孩子,對年輕世代來說,真的只能用極其清苦的生活去換。

「真的是晚婚,有點晚了……」他又哈哈苦笑說。

倫敦政經學院「社會管理學院」的創始人提慕斯(Richard Titmuss)談到社會政策,曾寫下這麼一段話:「如果欠缺對風與海流的知識,對航行的目的又沒有一些方向感,僅僅把積水舀出船外,那麼人類與社會還可以浮在水面上的時間將不會太久了,不管在道德或是經濟上都一樣。」在「無殼蝸牛運動」三十年後的今天,再讀到這段文字,格外顯得更語重心長了。一艘搭載理想,卻積滿廢水、名為「住宅政策」的小船行駛到現在,艙裡的水似乎更沉了。

但是,無論如何「住宅政策」這艘船,都是台灣前進必要的載具。我們不只需要舀水的勺子,可能還需要龍骨、還需要帆、需要槳、需要指南針,如果可以,像北市之前的社會住宅那樣,有附送免治馬桶更好。

最重要的,我們需要的絕對不會是「假球」,而是真正的「決心」

文:今周刊


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