房產基金要求贖回 遭延宕

美國新冠病毒疫情導致飯店、零售房地產與辦公大樓的價格崩跌,一些最保守的房地產基金皆受拖累,投資者紛紛要求贖回以換取現金,令房產基金陷入困境,有些必須出售資產支付贖金,再不就是向投資者延後贖回要求。

這些房地產投資工具被稱為「核心」基金,因為他們買進高品質的房產,同時也限制負債。最大的核心基金從退休年金與其他機構投資者手中募資數十億美元,提供穩定且低風險的報酬。

如今疫情造成商用房地產價格下挫,投資人急於贖回以擁抱現金,這也讓基金經理人面臨難題,究竟是要在動盪的市場之中出售房地產以籌借現金,或是告訴投資人他們無法完全提供贖回資金。

聖地牙哥職員退休年金在今年第一季試圖從規模95億美元的AEW核心房地產信託贖回約8,500萬美元,但目前只收到一部分的資金。Townsend Group在9月報告提及,「到目前為止已支付16%,可能要數季時間才能收到全部金額。」

AEW發言人表示,因疫情緣故,核心房地產信託在3月底暫停所有支付程序,但第二季已重新恢復部分贖回要求。

根據產業資料,美國全國房地產投資受託人委員會(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries,NCREIF)追蹤的25個開放式核心基金中,超過15個面臨投資人等待贖回數百億美元投資的情況。NCREIF並未公布確切贖回數據。

NCREIF資料顯示,到9月底止,這25個基金的不動產資產總計2,671億美元。眼見贖回困難,也令急需資金的投資者感到頭痛。

NCREIF一項追蹤核心基金績效的指數,2020年第二季季減1.56%,寫下2009年以來首見衰退。

英10月房價年漲6% 六年最大

2020年稍早倫敦房價因新冠肺炎疫情衝擊而一度下滑,卻反而吸引外國買家趁低承接,即使疫情讓其不能親到現場看屋,但線上看屋解決這問題,加上印花稅假期將在明年3月結束,買家更加快購屋步伐,讓英國10月房價年漲約6%,創近六年來最大漲幅。

不動產投資顧問商London Central Properties(LCP)指出今年來其負責的倫敦房產買賣裡,高達22%是盲購,即買家因疫情關係而不能親自看屋。

LCP執行韋爾(Andrew Weir)以四大因素解釋為何外國買家如此積極購買倫敦房產。

英國救市措施之一印花稅假期(成交價低於50萬英鎊住宅獲豁免印花稅)明年3月底結束;2021年4月並且開始向外國買家再加徵2%印花稅;英鎊沒其他主要貨幣強勢而讓英國房產對外國買家相對變便宜;和目前房價明顯低於2016年頂峰許多。

房仲FG Consultants老闆指出愈來愈多外國買家線上看屋,因旅遊限制令讓他們不能現場看屋。

英國因冬季疫情再起而第二次封鎖,計劃到12月2日結束,但房市景氣強勁,政府讓營建工地繼續開工,希望房市能支撐受封鎖影響的經濟。

據全英房屋抵押貸款協會(Nationwide Building Society)資料,英國10月平均房價年增5.8%至22萬7,826英鎊,為2015年1月來最大增幅。

儘管如此,Nationwide首席經濟師格特納(Robert Gardner)說英國經濟復甦在近期放緩,8月國內生產毛額(GDP)僅月增2.1%,遠低於7月的月增6.4%。

他警告若勞動市場如大部份專家預期那樣疲弱,加上印花稅假期在明年3月底結束,英國房市與營建活動在未來幾季可能放緩。

LCP強調投資人仍視倫敦為國際大城市,愈來愈多年輕專業人士遷往倫敦,將支撐其房市繼續成長。