曼哈頓公寓出租 冷颼颼

紐約市3月和4月開始爆發新冠肺炎疫情,讓數十萬計居民逃離而衝擊曼哈頓房市,不僅7月待租的空置公寓戶數創新高,租金亦創九年來最大跌幅。

紐約不動產估價公司米勒薩姆爾(Miller Samuel)與房仲業者Douglas Elliman報告指出,曼哈頓7月待租空置公寓達1萬3,117個單位,是14年前開始追蹤以來最高,是去年同期逾兩倍。

整體已簽約的新租約年跌23%,但精華地段上東城下跌39%為曼哈頓各區跌幅最大。

7月租金中位數年跌10%創九年來最大跌幅。房東紛紛調降租金吸引租客。以一年租約計算,平調降幅相當於減少1.7個月租金。

房仲指去年房東姿態相當高,但現在待租空置單位愈來愈多,大環境變成有利租客。

紐約市解除封鎖措施後,7月和8月又是每年出租市場最熱鬧月份,因為家庭開始為暑假結束後安排小孩上學事宜,因此房東與房仲開始積極找租客,希望景氣能好起來。

但7月數據顯示出租市場低迷,8月初以來景氣仍然好不起來,房仲認為曼哈頓的不動產市場與紐約市經濟的困境,可能持續至秋季或以後。

米勒薩姆爾執行長米勒(Jonathan Miller)說,目前從曼哈頓移出人數高於移入的人數。

專家擔心出租市場面對逆境,可能會拖累紐約市經濟。因為逾半出租公寓是由小企業擁有,他們沒有上市公司或大地主那樣厚雄財力,少了租金收入就可能無法繳房產稅。

房產稅是紐約市最重要稅收來源,稅收減少會影響市政府的公共服務品質,進而降低前來居住的吸引力,對房市造成惡性循環。

儘管如此,曼哈頓公寓租金仍然不便宜,兩房公寓平均每月租金高達4,620美元(約新台幣13.6萬元)。

海外人士赴美置產 溜滑梯

新冠肺炎疫情爆發前,國外人士已逐步減少購買美國房產,專家認為疫情爆發後只會再降低其赴美置產意願。

全美不動產經紀人協會(NAR)指出,迄3月底止的12個月,國外人士在美國購買成屋量年跌16%至約15.4萬戶,購買戶數創2011年來最低並連續三年減少。

至於購買總金額僅740億美元,低於一年前779億美元,較兩年前1,210億美元更低。

NAR報告的國外人士身份定義,是生活在美國以外地區買家,和在美國居住外國人。

中國大陸再次成為美國住宅最大國外買家,這段期間購買約1萬8,400戶成屋,總金額115億美元。加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞跟中國同列前五大國外買家。

在前五大國家裡,僅中國在2019年到2020年間購買戶數與金額均下跌。NAR首席經濟學家Lawrence Yun認為,這跟中國政府不斷限制國民把錢匯到海外有關。

中美貿易衝突持續,美國進一步限制對中國人發簽證,加上中國2月爆發疫情,經濟前景不明和旅遊禁令,中國買家被迫取消原定交易。儘管如此,中國仍是美國不動產最大買家。

但NAR報告僅涵蓋去年4月到今年3月,尚未完全反映疫情對國外人士購買美國房產的影響。

美國成疫情重災區和許多國家實施旅遊禁令,肯定嚴重抑制國外人士在美置產意願。因為大部份人買房子都要親自看過才下決定。

NAR表示,國外人士在美國置產首選地區是佛羅里達州、加州、德州、紐約州和紐澤西州,但這些都是疫情嚴重地區,肯定會影響國外人士置產意願。

專家認為,只要美國房市急速回升還是能吸引國外買家。何況美國成屋市場買家僅4%為國外人士,他們不來置購也不會傷害房市,甚至減少推高房價壓力,對美國買家是好消息。