房產需求強 REITs迎好行情

全球經濟重啟效應,帶動不動產需求回溫,且市場對通膨趨勢的關注,促使部分資金轉向具抗通膨效果的不動產,觀察2021年富時全球不動產指數上漲近二成,在主要資產中表現不俗,帶動REITs基金繳出不錯的成績,前十強平均績效逾16.38%,2022年好表現將延續。

群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示,近期全球不動產指數呈現高檔整理態勢,以工業、住宅、倉儲及特殊型REITs表現較佳,僅旅館類因Omicron而表現落後,預料後市全球經濟復甦態勢不變,帶動商用不動產交易回升,房市數據呈現穩健擴張,REITs中長期表現仍值得留意,區域續看好北美表現,產業聚焦工業物流、住宅、私人倉儲等相關。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出,美國REITs企業租金與承租狀況續改善,多數均調高全年獲利展望,工業類、高階物流中心暢旺,數據中心受惠雲端應用大幅成長,2022年則是電信業因5G資本支出,加速租賃電塔成長動能,及東西岸住宅租金觸底後上漲,承租率也提高,呈現百花齊放榮景,且具抗通膨優勢,成為升息環境的資金避風港。

富蘭克林投顧認為,面對2022年由高通膨、疫苗擴大施打、利率上升議題主導,整體市場氣氛雖正向,卻格外錯綜複雜,故投資策略應常保靈活彈性,建議以科技股、氣候變遷暨全球基礎建設/公用事業股、全球房地產REITs等,打造攻守兼備的投資組合。

群益道瓊美國地產ETF(00714)經理人李鈺涵強調,預估2022年美國房市保持穩健,國際買家回歸及民眾需求不墜,支撐房市表現。及生活科技化趨勢,雲端商機、物聯網、遠距上班和教育等相關的特殊型REITs,包括通訊電塔、資料中心、塔台等需求攀升,成長前景看好,建議透過美地產ETF佈局,一舉網羅多元投資契機。

升息有利金融股 抵押權型REITs受惠

因應通膨升溫,市場預期美國將於2022年開始升息,因利差將擴大而受惠的美國金融股,持續吸引資金流入。投信法人表示,由於抵押權型REITs與金融股連動性高,預期將可雨露均霑,建議納入配置,作為對抗通膨的投資工具。

復華投信表示,升息除了對銀行業有利之外,抵押權型REITs主要收入來源為賺取房貸相關產品的借貸利差,業務模式與銀行相似,也將因此受益。

據統計,美國抵押權型REITs指數與道瓊美國金融指數,過去五年相關係數均介於0.8~0.9之間,顯示美國抵押權型REITs與金融股走勢,具高度相關性,美國抵押權型REITs將是升息環境的受惠族群。

FH富時不動產ETF基金經理人許忠成表示,預計美國本次升息循環的幅度與次數,均將低於過去平均,景氣持續擴張加上未來疫情趨緩後的復甦力道,市場流動性仍非常寬裕,對賺取利差的抵押權型REITs仍是利多。

第一金全球不動產證券化基金經理人黃筱雲表示,在聯準會升息壓力籠罩下,資金迅速轉進REITs資產,主要原因有二:一是不動產租金通常隨著物價上漲而調整;二是本次升息反映景氣復甦情況,由於經濟活動重啟,將刺激商辦、廠辦、住宅租賃需求,有利REITs產業獲利提升。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示,在疫苗施打率走高、人口結構老化等雙重利多下,銀髮住宅、技術護理之家及長照機構的後市表現可期。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝也說,美國通貨膨脹時代正式來臨,REITs資產因具備抵禦通膨能力,據統計,在高通膨環境下,也就是CPI大於3%以上的期間,REITs指數平均年報酬18%,表現更勝美股,主要在於通膨上漲租金也會跟著漲,對於不動產為正面效益,有利REITs股價表現。

另一方面,減債恐慌亦為布局REITs良機,根據經驗,REITs指數在縮減購債前,偏向震盪盤整,但開始縮減購債後明顯走強,甚至出現爆發性成長,如2004~2006年及2015~2018年二次升息過程,REITs每年均上漲,因此,在通膨環境下,REITs是最佳的資產配置。


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