壽險投資不動產 採群組化管理

金融監理新模式。金管會16日公布,將預告「保險業辦理不動產投資管理辦法」,明訂保險公司投資不動產是否合規的監理方式,將採「群組化管理」,即法規發布前已投資,且已連續五年(60個月)符合即時運用且有收益的不動產,將以群組方式認定,達成平均出租率60%、平均投資報酬率達基準利率加5碼(現為2.095%)即可,不用逐棟達標。

保險局副局長張玉煇強調此措施並非「放寬」,而是讓保險公司不必因單筆不動產「短期」因市場波動未達標,就要逐筆申請改善或寬限措施,可節省業者申請時間跟行政流程,但保險公司仍是要逐筆管理不動產標的,且不動產投報率門檻原本有基準利率(二年期郵政定期儲金機動利率,現為0.845%)加碼2碼(1碼是0.25個百分點)、3碼及5碼,用群組管理後,是以最高標準加5碼作平均門檻。

法規將預告30天,預計第四季上路,影響所及是未來壽險公司不必因單一地區單筆大樓的突發狀況,短期內出租率或報酬率未達標,就要向金管會申請專案寬限,否則就會被罰鍰,會比較好管理,增加業者管理效率與彈性。

張玉煇亦表示,到7月底共有16家壽險公司投資有不動產,金額共1.35兆元,占壽險資金的4.59%。

保險局這次公布的辦法,是將現行「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」及相關法令「升級」,從函令變成辦法,是提高管理的法律位階。

新辦法有三大重點,一是強化管理,統整現行不動產各規範,要求保險業建立內控制度,訂定投資不動產處理程序,並經董(理)事會通過。

第二是為兼顧不動產監理目的及簡化管理作業,增訂以「群組整體認定」的規範。2009年實施不動產管理原則後,保險業投資不動產多能符合即時利用並有收益,因此增訂新辦法發布日前已取得且開始利用,並已連續五年符合規定的不動產,將納入群組整體認定範圍。

張玉煇表示,辦法上路前已符合法規的不動產,是一律納入群組整體管理,不是由業者自行選擇哪些要納入群組。

第三是現有不動產至少持有五年以上、依取得時間收益率是基準利率加2~5碼等都納入新辦法。

老房產收益達高標 為新不動產拉一把

金管會對保險業投資不動產將採「群組化管理」,壽險業者表示,將可大幅省下業者文書申請及金管會審理的時間與成本,因為商用大樓常因一個大承租戶到期不續租,出租率或投報率可能暫時未達標,就必須馬上向金管會專案申請改善,壽險業在全台應有400~500棟大樓或不動產,每年申請案件相當龐大。

這項政策對早年就買入大量不動產的國泰人壽、新光人壽等有較大助益,因此早年買入的不動產價格較低,出租後收益率都會遠高於現在保險局的「高標」,即年化收益率要達2.095%,群組化管理後,「整包」不動產年化收益率可能3%以上,若其中一、二棟因租戶到期而沒有2%收益率,也可由老不動產支應,不用馬上申請改善。

但若壽險公司比較多是近幾年才購入的開發型不動產,則可能都還不符合五年(60個月)達標,都還要個案認定、逐案申請,那群組管理的幫助可能就不大。

且保險局這次重新訂定不動產管理辦法,將現行函令升級為辦法,如投資素地10年內不得移轉,投資自用不動產五年內不得移轉、二年內即時運用且有收益,出租率必須達60%以上等都沒有改變,即13年來的不動產投資緊箍咒並沒有打算放寬,依舊不樂見壽險資金大量進不動產市場。

但壽險業者也表示,近來商用不動產市場價格已高,近來大家投資速度的確有放緩,也沒有主動爭取放寬法規的意思。

金管會新辦法中延續現有規定,在2012年8月24日之前取得的不動產,收益率門檻是基準利率加2碼;2012年8月24日之後到2012年11月18日當天買的不動產,收益率是基準利率加3碼,再2012年11月18日之後到現在買的不動產則是加5碼,納入群組者平均投報率要高於加計5碼的門檻,保險局並沒打算調降。