台鐵南港調車場212億聯貸 花落台銀

2015年1月由國泰人壽籌組團隊得標、地坪規模超過16,400坪的台鐵南港調車場都更開發案今年1月動土後,得標團隊6月發起規模212億元的大型聯貸案,最新進度已確定由台銀出任管理銀行,將是繼今年初藍天集團台北車站雙子星大型開發聯貸案後,另一大型都更BOT開發案。

這也是繼藍天集團台北車站雙子星開發案、皇翔建設台汽北站開發案後,金融圈再有大型都更開發聯貸案登場,且為近兩年地坪規模最大的一起都更開發案。

知情人士透露,該案為中長期聯貸案,貸款年期六年,由於BOT案分成「南港一單元」、「南港二單元」兩案,因此聯貸案包含93億元、119億元兩筆,合計共212億元,聯貸資金約占總投資金額300~400億元的六至七成。

此次南港調車場212億元大型聯貸,台銀最後以低於1.7%的價格遞標並得標,主要有兩點評估,一是該案為具高度指標意義的公辦都更案,同時該土地是國營事業台鐵所有,並非一般的都更案。

二是該案為了避免近一年主管機關不樂見票券業者透過發行商業本票參與中長期聯貸案「以短支長」,因此台銀只邀請銀行參加,台銀也因此評估,雖然聯貸利率水準不到1.7%,但實質利率水準仍比其他有票券業者參與的聯貸案高。

該案基地介於捷運昆陽站和松山站之間,除了為公辦都更案,更屬於交通部的「台北市東區門戶計畫」重要的一環。據指出,台銀在得標後,8月底已廣發英雄帖,邀請金融業者共襄盛舉,目前希望能在10月底前完成籌組、11月撥款。

台鐵南港調車場都更開發案是由國泰人壽、三商美邦人壽、國泰建設、華泰大飯店等主要股東共組SPV公司進行,並由SPV公司作為借款人。

金融人士指出,由於央行管制不動產授信,現在銀行承作土建融案受到不少制肘,但都更案是政府少數仍鼓勵銀行投入的不動產開發案,特別是公股銀行身負配合政策之職,承作都更案還有加分作用,因此公股銀行對該案可說積極爭取。

台鐵南港調車場都更案是交通部與台鐵以國有地進行公辦都更的示範案例,也是引進壽險公司資金參與台鐵都更案首例。該案今年1月動土,預計2026年完工啟用,因此聯貸案也以六年為期安排。

一般而言,聯貸圈的訂價以1.7%為「地板價」,1.7%的利率礙於公平交易法的規定,從來不敢見諸法規或是主管機關的解釋令函,但卻是金管會、央行和銀行業者間維持十年以上的「默契」。