央行打炒房 必要時會再揮刀

央行總裁楊金龍19日將赴立法院財委會進行「選擇性信用管制措施執行情形」專題報告,根據書面報告內容,楊金龍表示,目前金融機構受限貸款成數下降,均合於央行管制規定,未來將持續關注房市發展,並檢視管制措施執行成效,適時調整管制內容。市場解讀,透露未來若有必要,央行會再出招。

楊金龍書面報告指出,央行去年10月及11月進行銀行實地查核,發現部分銀行辦理房貸的高成數貸款漸增,且建築貸款、餘屋貸款快速成長,隨即進行道德勸說並發布新聞。之後行政院為健全房市發展,12月3日推出「健全房地產市場方案」,央行基於落實該方案有關「信用資源有效配置及合理運用」,避免過多信用資源流向不動產市場,分別在去年12月8日及今年3月19日,兩度調整選擇性信用管制措施。

去年12月的管制措施調整,主要針對公司法人購置住宅貸款限制、自然人第三戶以上購屋貸款限制、購買都市計畫劃定住宅區及商業區土地貸款限制、餘屋貸款限制等。楊金龍說明,但因為銀行不動產貸款增幅仍大,為避免過多信用資源流向不動產市場,今年3月進一步做調整管控。3月調整包括再降公司法人購置住宅貸款最高成數一律為4成。自然人購置住宅貸款第三戶最高成數降至5.5成,第四戶以上最高降至5成,高價住宅降至5.5成,新增第四戶以上高價住宅最高降至4成。及工業區閒置土地抵押貸款最高成數5.5成。

楊金龍強調,為瞭解金融機構辦理受限貸款情形,央行請金融機構定期報送貸款統計資料,至目前受限貸款的成數已下降,均符合央行的管制規定。且今年1月開始派員實地專案金檢,督促並瞭解銀行落實法規遵循情形,強化管制措施的執行成效。第一季也邀請10家銀行座談,進一步瞭解銀行對不動產市場看法,及執行管制措施的意見。

楊金龍並重申,房價議題比較複雜,除涉及金融穩定外,也包括居住正義、資源配置,央行選擇性信用管制措施,加強金融機構不動產授信風險控管,有助金融穩定,屬於健全房市方案的一環,總體還是有賴政府各部會從需求面、供給面及制度面,共同尋求最有效的解決方案。

建商忙獵地 包辦9大交易案

政府打炒房,強力緊縮購地貸款,但建商看好後市求地若渴,今年以來全台排名十大土地交易案,就有高達九筆被建商包辦,其中興富發囊括三案、共砸下逾86億元。專家預料,央行緊箍咒政策,將對自有資金較小的建商產生排擠效應,但有資金的大建商照樣搶地,未來土地市場將走向「大者恆大」的趨勢。

仲量聯行統計2021年截至4月中旬為止,「掃地」金額最大手筆為理銘開發砸下44.5億元收購台南二空新村土地,其次為興富發建設砸39.7億元買下桃園龜山的樹光建設土地,國泰建設豪擲33.95億元標下新北市三重土地,以及京城建設以33.8億元買下台南工業地。

至於排名5~10名單筆土地交易金額都不到30億元,包括興富發以28.6億元收購台中西屯土地,三發地產以26.8億元購買新北市新莊副都心土地,全家以23.6億元買下新竹土地,國揚實業18.6億元購買新北市土城土地,華固建設18.1億元購買台北市北投土地,以及興富發17.9億元買下台中西屯土地。

其中,興富發囊括三筆土地交易案,合計砸下86.21億元收購台中兩筆、桃園一筆土地;加上日前簽下汐止游家大地主的新隆儲運土地370億元商辦開發案的合作開發合約,總計進帳四筆土地,堪稱今年的搶地大戶。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,觀察第一季土地市場可發現,單季交易約493億元,其中建商購地金額佔七成,高於2020年的56%;由於經濟前景、產業擴廠需求被看好,建商進場獵地的策略,已不再獨鍾住宅市場,而是加碼工業地產,開發為科技廠辦大樓。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,從去年底以來央行連續兩波打炒房,購地貸款成數緊縮至65%、另保留一成為動工款,並需檢附具體興建計畫,但大型建商購地腳步並沒有減緩,只是態度比較謹慎,看準優質標的才會出手。

不過楊長達表示,政策連番打下來,對於財務槓桿操作太大、或規模較小、自有資金較少的建商,將面臨購地資金緊俏的窘境,造成排擠效應。預期未來土地市場將朝大者恆大的趨勢發展。