慘敗!新光R1過臨時動議全面與新光解約

新光集團一路慘敗,不動產投資信託新光一號(新光R1)受益人會議壓倒性通過終止新壽樓管委任契約、不得跟新光集團租借車位後,又以出席權數的70%同意臨時動議,通過解任基金管理機構新昕國際的委任關係,等於新光R1幾乎與新光集團「再無關係」。

由信託監察人晶華公寓大廈管理維護召開的新光R1受益人大會,從8日下午14時30分,一路開到晚間18時,在出席受益權數逾八成通過四項提案後,又討論多達六項臨時動議,最重要的就是解任新昕國際的管理權,要從現有其他六檔REIT的管理機構,即信義全球資產管理、國泰建經、富邦建經及晶華維護中排序議約,受益人會議票選結果,由晶華管維優以最高票優先議約。

至於管理機構若由晶華管護出任,是否推動清算下市,晶華管護總經理林超驊表示,不會主動提案下市清算,且會努力提高新光R1的績效,不會再發生關係人交易的情況。

同時,受益人會議亦以臨時決議方式,通過授權基金監察人翁偉倫,對新光R1的受託機構兆豐銀行,及管里機構新昕國際提起訴訟,追究管理不善等法律責任。

林超驊也說,若此商品走到受益人要告受託機構與管理機構,是很悲哀的事,代表沒有制衡力量,才需要走這麼激烈的方式。

新光集團在受益人會議上幾乎毫無援軍,主要是有法人詢問新光意見時,居然回應「老闆沒有指示要回擊」,認為此受益人會議無傷大雅,所以並沒有相關準備,慘敗之餘,還被稱是老鼠屎,要被求償。 新光R1受益人會議臨時動議,分別是一為基金委任律師邱淑卿8日應出席會議而未出席,罔顧受任人職責,提議解任基金律師邱淑卿,以出席權數64.36%同意通過。

二為委任理律法律事務所擔任本基金法律顧問,授權受託機構協商委任契約。以64.36%通過。

三解任基金管理機構新昕國際,因其確實存有管理缺失,提議解任管理機構,終止委任契約,若解約時有任何損害賠償,應由新光R1負擔,但要以基金受益人權益為最大考量。此案以70.26%同意通過。

四是解任基金管理機構後,建議選任新的不動產管理機構,從目前台灣不動產投資基金市場中有經驗者,即信義全球資產管理、國泰建經、富邦建經及晶華維護,由受託機構逐一接觸,議約順序由受益人會議投票決議,由晶華管護排序第一,第二是國泰建經,第三是富邦建經。

五為基金已選任新的信託監察人翁偉倫,授權監察人對兆豐銀行及新昕國際的疏失,提起相關民事訴訟求償,追究法律責任,也以64.35%同意通過

六是補充與新壽樓管終止委任契約,若有任何損害賠償責任,由基金負擔,以64.67%同意通過。

雖然現場新昕國際及部分投資人反應,基金有8成是法人投資,現場臨時動議是未經公司授權,法人無法圈選或表態,這樣投票是否有效,及解除管理機構委任契約是否可以臨時動議提出。

但現場律師表示,基金及信託條款並未明定那些議案要以普通提案提出,就回歸金融資產管理條例,則除了受託機構的解任與委任、信託契約內容更動等不得以臨時動議提出,上述臨時動議並未違反條例,適法性上沒有問題。

壓倒性過關 新光R1受益人會議通過四議案

新光一號(新光R1)8日由信託監察人召開受益人大會,在出席權數89.67%的情況下,監察人提案的前三案,全數以出席權數8到9成以上的同意票,通過新光R1要終止與新壽樓管的複委任契約,不得再向新光人壽及新光建設承租車位,及晶華管護辭去基金監察人,最後並以64%以上通過委任律師翁偉倫接任基金監察人。

新光R1在8日下午由監察人晶華公寓大廈管理維護召開受益人大會,這也是國內REIT首次有監察人召開的受益大會,將討論由監察人提出的四大訴求,一要求終止新壽樓管的複委任契約,這部分以出席權數的81.61%同意,通過;二是不得再向新壽與新光建設承租任何車位,也是以出席權數的81.61%過關,三是晶華管護辭去監察人,是出席的99.5%通過;四是推選律師翁偉倫出任新光R1信託監察人,則是以64.78%通過。

會議一開始主持人即晶華管護總經理林超驊即公布,新光R1的委任律師因故未出席,受託機構兆豐銀行亦未出席受益人會議,且至今「不認錯」,所以晶華管護才代表受益人召開會議,「直球對決」,指控新光R1的管理單位新昕國際,加上再複委任不動產管理單位新壽樓管,兩家合計一年收近5千萬元的管理費,及向新光人壽與新光建設,額外租用57個車位,讓基金成本墊高到4成以上,相對其他REIT 基金的2成多,新光R1費用明顯過高。

林超驊指控兆豐銀行身為受託機構,卻不去檢視新壽樓管的複委任架構,及向新昕國際利害關係人新壽等租用車位,沒有依信託公會自律規範,重新訂定契約,同時基金資金用途根本沒有「租賃」,根本就不得再對外租車位。

會議在監察人報告後,有多位受益人發表意見,有人直接指責金管會不作為,應彈劾金管會與銀行局,有人則是指控兆豐銀行收了基金管理費,卻放任新光集團吸新光R1的血,應追回不當利得。

但也有受益人反駁,租約或複委任問題,為何不在基金內部討論解決,若有不法,可向金管會檢舉,為何要大張旗鼓開受益人會議?

新昕國際亦到場說明,強調所有契約都合法,且新光R1的天母傑仕堡委託福永管理,是六年前有經公開遴選,當時晶華管護的母公司晶華酒店有領標,且看光傑仕堡所有費用資料,這次晶華酒店與其子公司再用查帳為由再次看天母傑仕堡,新光才會拒絕。

新昕國際強調,多年來新壽以3,500元含稅的價格,出租車位給新光R1,或天母傑仕堡在誠品離開後,無人要承租,由新光集團承租,目前仍未獲利,都是為了讓新光R1繼續營運,絕對沒有管理不善或吸血,否則新光R1不會存在這麼久。

新昕國際並反質疑晶華,即新光R1車位偶有閒置,15年來損失70多萬元,但不到一年召開三次受益人大會,花費新光R1逾百萬元,費用似乎更高。

有受益人反應,若停租車位、不再委由新壽樓管管理,並新光R1的影響或違約金,沒有相關評估;另外也有受益人表示,議案細節是現場才看到,也是現場才聽到新昕國際的說明,現場要馬上當法官,其實有難度;亦有人反應,信託監察人在受益人大會提案,似無法源依據。

現場律師解釋,信託監察人有召開受益人會議的權利,就有提案權。


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