住房過剩 大城市空置率飆

大陸房企研究機構貝殼研究院5日公布「2022年中國主要城市住房空置率調查報告」顯示,調查的28個大中城市平均住房空置率為12%,其中深圳最低,為5.3%。最高為南昌,達到20%。

為探索城市住房空置情況,貝殼研究院首次重點研究大陸28個城市共3萬個小區,包括深圳、北京、上海、廣州、廈門、天津、大連、蘇州、濟南、青島、南京、成都、杭州、東莞、鄭州、合肥、武漢、重慶、南昌、無錫、南通、佛山等,以一二線城市為主,也包括部分環一線城市。

通常空置率5%~10%為合理區間,低於5%為空置率過低,表明住房需求旺盛,潛在需求較高。高於10%則認為空置率過高,表明住房供給過剩,存在庫存積壓風險。貝殼強調,調研範圍未包括期房和現房待售部分,故較其他統計口徑會整體偏低。

報告顯示,其中僅有9個城市處於合理區間,大部分城市處於10%~15%,6個城市高於15%。總體而言,空置水平較高,新開發項目可能因為銷售困難導致庫存積壓風險。

分城市級別來看,住房空置率隨城市能級依次遞增,一線城市平均7%,二線城市平均12%,三線城市平均為16%。深圳、北京、上海的空置率最低,在7%以下。南昌、廊坊、佛山、重慶、武漢空置率則在15%以上,其中南昌為20%,廊坊為19%。

報告指出,人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。當老齡化達到一定程度(65歲以上人口占比達18%),住房需求會下降。比如南通和重慶,兩個城市的老齡化及空置率均處於較高水平。而在深圳、廈門和廣州,65歲以上人口占比和空置率均低於10%。其中,深圳空置率僅5.3%,反映出強勁的市場潛力。

報告認為,一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但過高的住房空置率值得警惕,其潛在的風險不容忽視。合理性在於,大陸整體城鎮化進程依然較快,仍有較多的人口向城市聚集,特別是產業發展較快的熱點城市,比如成都、杭州和合肥等。相對較高的空置率,有助於平穩接納人口湧入,避免了住房供應緊張導致房價、房租過快上漲,空置房屋起到了較好的緩衝作用。

風險在於,當房價下跌預期較強時,大量空置房屋進入存量房市場會放大房價下跌風險。