5大成屋陷阱大揭露!專家曝:自售風險更高

現今房市持續火熱,想換屋或是新進場購屋的民眾,在下手付定簽約前,買賣的合約千萬要看仔細。不論是購買預售屋、新成屋還是中古屋,事前做足功課,才可以避免自己買房之路一波三折,糾紛一大堆。

房產專家《賣厝阿明 知識+》對此列出買房5要點供民眾參考,分別為未列名買賣標的正確使用區分、沒有約定付款期限,要求隔日必須付款、沒有寫明賣方原設定抵押權處理方式、沒有寫明貸款金額少於預定貸款金額處理方式、沒有寫明交屋日期,降低賣方未依約交屋的延遲利息,等5大項。

第1點「買賣標的正確使用區分」,可以透過使用執造、縣市政府使用分區查詢系統,或申請分區證明確定。土地使用分區會影響未來開發的可能性,好比說你在商業區申請營業登記是沒問題的,但如果是在工業區,那麼就會有總量管制,所以了解土地使用分區是簽約的首要細節。有些民眾會以為,賣方有提供土地或建物所有權狀就比較有保障,但事實上「不動產的實際現況」必須要以『地政機關所記載的登記簿』為主。

第2點「約定付款期限」,付款流程四大階段:簽約—用印/備證—完稅—交屋,每個階段約定俗成的款項比例,除了交屋時的總價70%外,其他三個階段皆為總價的10%金額,當然也有例外的情況,所以還是照買賣雙方約定的金額,依比例付款即可。一般來說買賣代書流程,如果是『需要』辦理銀行貸款業務,大約會約要45天左右的工作天;反之現金買而『不需要』銀行貸款工作天數會縮短至30天左右。

第3點「賣方原設定抵押權處理方式」,應記名:賣方原設定抵押權由賣方或買方代償後塗銷或由賣方清償後塗銷等事項假如說「抵押權設定金額>買賣價金」時,又或是賣方說明債務已清償完畢只是尚未塗銷,也建議將買賣價金(買方繳付的款項)用信託專戶管理,直到塗銷原抵押權,或是用買賣價金優先清償完原貸款金額,賣方才可以使用款項。

第4點「貸款金額少於預定貸款金額處理方式」,應記明:可歸責於賣方或買方時,可不歸責雙方時之貸款處理等事項。根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第6條貸款處理方式有提到如果貸款貸不下來,雙方該如何協議的內容,這部分建議買方要注意到,避免因為貸款金額沒到,定金或簽約金被沒收。

雖然現在大多數貸款都是8成左右,但各位除了準備總價的2成以外,要記得還有契稅、代書費、仲介服務費、貸款設定費、政府規費及其他雜支等,以總價1000萬的物件來說,除了自備款200萬建議要再加30萬以上的金額才會比較保險。

第5點「交屋日期務必寫清楚」,在《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第10項中有提到建商或賣方,沒辦法在約定時間交屋,買方是可以請求賠償的。會從應交付日起計算到依約交付日為止,每天按照已支付全部價款的『萬分之二單利計算』。

購買成屋需注意的事項有以上5點外,房產專家Sway指出,成屋買賣,自售可能遇到的風險更高,舉例自售最常見的「買方詐騙」:A要賣屋,但甲提出用他(甲)的代書辦理,且以他人的名字做登記,要求先付10%,三個月後再付現金90%。他強調,自售賣方一定要特別注意「登記他人名下」及「過戶天數過長或過短」的狀況,以免房子遭抵、又吃上官司。

Sway提醒,就算是委託房仲,屋況說明書的內容與版本都需要自行注意,甚至連房仲提供成交行情,都有可能用投機取巧的方式,僅給中、高位數,最重要的是,一定要確認「建物測量成果圖」與房屋現況相同,避免違章建築漏洞。

文/授權載自 好房網


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