台灣不動產證券化REIT商機與展望:「共享不動產」時代來臨

曾任第一金投信總經理、臺銀人壽總經理,現為亞太青年創新創業協會會長邱華創,他是極少數實務界同時擔任過證券投信公司總經理暨董事會董事及擔任壽險公司總經理暨董事會董事,且具有交易及管理租賃不動產經驗的專家,他分享了對於台灣不動產證券化REIT商機與展望,更率先喊出,「共享不動產」時代正式來臨了。

邱華創指出,2021年除了疫情逐漸趨緩令人開心,在台灣財經暨財金市場,同樣有令人感到鼓舞的的訊息。2021年1月20日金管會公告了「預告修正『證券投資信託及顧問法』部分條文草案」。雖然主旨短短幾個字,但其推動的要點,即是金管會將開放不動產投資信託可採基金架構發行。

邱華創指出,此舉預期將為台灣的財經暨財金發展,劃下令人關注的新頁。其中,包括為投資人提供更多元投資管道,甚至某種程度彌補退休商品的不足,增加壽險法人資金在國內的投資機會、提升資產管理產業市場競爭力,更加活絡台灣不動產市場,協助總體經濟發展。

甚至因為資金、觀念、專業及投資管理可延伸至海外不動產市場的助益,可進一步優化升級國內不動產業者,傳統主要只作土地開發,房屋買賣的不動產投資經營和管理。

本次法案修正方向亦指出,「為活絡我國不動產證券話市場,促進國內資產管理服務市場的多元發展,參酌日本、新加坡及香港等地之不動產投資信託制度,新增『不動產投資信託事業』得募集及私募不動產投資信託基金」。

專業研究機構報告指出,以新加坡為例,新加坡第一支的不動產投資信託基金REIT在2002年7月上市,隨著法令不斷與時俱進精進和刺激,新加坡REIT在2020年,已有44檔,市值已經達約720億美元的規模,在亞洲是僅次於日本的1,250億美元。其他主要國家,美國241檔的REIT,其規模在2020年6月,市值將近1.24兆美元。香港則有12檔REIT,市值約290億美元。

新加坡這44檔的REIT,其不動產投資或管理的標的,包括境內和境外的不動產,產業包括,各項商業零售、百貨、購物中心、旅館飯店、辦公室、工業、場辦、倉儲物流、資料中心、醫療、健康照顧等。而其中有高達38檔已有投資海外的不動產。不僅大幅提升傳統亞洲人對不動產投資或管理的認知及專業管理能力,也達到相當的風險分散。

在百科及多數研究報告中指出,不動產投資信託(Real Estate Investment Trust, REIT)是資產證券化商品之一,投資概念類似共同基金,以發行受益憑證方式銷售給投資大眾。但投資標的物為不動產相關的投資工具。

不動產投資信託由美國國會於1960年創造,主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資,使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的,可藉此免除負擔專業的物業管理及其他支出,並可在證券市場交易,市場流通性遠勝於不動產。

邱華創指出,不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金,因此收益較為穩定,而信託亦必須將未來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此,不動產投資信託的派息率常高於市面一般股票。

據一般觀察,不動產投資信託的風險與報酬約居於股票與公債之間。不動產投資信託同時投資多項不動產標的,可分散風險。而另一方面由於其不動產的特性,也使得不動產投資信託在對抗通貨膨脹時特別有利,也就是屬於抗通膨型金融商品之一。