商仲專家:基泰忠孝百億以上招標 不會是建商的菜

震撼下半年商用不動產市場的指標大案-台北車站商圈新地標「基泰忠孝」大樓,正式在基泰建設官網上對外公告,將首度公開標售,底價不公開。商仲專家第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示,依保證金15億元反推,「基泰忠孝」標售底價,至少要破百億以上,由於才新完工落成、無都更題材,所以不會是建商的「菜」,但要北車商圈地段稀有,若要插旗,除非參與都更、或政府BOT,因此研判投資型買方較有機會。

「台北雙子星」對面的新地標「基泰忠孝」大樓,將首度正式對外公開標售,已成為商用不動產市場上的熱門話題,依基泰建設招標須知顯示,該標售案「設有標售總底價,但不公開」,預計10月18日開標。

有市場專家透露,先前「基泰忠孝」大樓有開始在市場上,以大概120億元、130億元的價格,尋求整棟收購的買家。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示,「基泰忠孝」大樓當然是台北市西區新國門的最新地標級建築,除非參與政府大型都更案、地上權案,投資人才會有機會插旗北車商圈,尤其這棟大樓地處「台北雙子星」對面,此次標售,勢必引發市場高度關注。

丁玟甄表示,依「基泰忠孝」招標資訊來看,公設比大概26%,樓上單層淨坪大概130坪到100坪,單層面積真的比較小,如果做辦公室使用,由於單層面積並非大面積、且使用動線的規劃,因此可能會不符合面積需求大的客戶使用;但如果做旅館使用,因為整棟大樓為摩天大樓,因此高樓層可以做到四面採光,旅館的暗房也會較少。

丁玟甄表示,「基泰忠孝」大樓目前比較合理的租金行情,樓上若以每坪月租平均2,600元、一樓平均1萬元來推估,若標售底價開在120億元,則滿租條件下的年租金報酬率,會落在2.1%左右,可能距離金管會要求金融壽險業最低的租金報酬率,還差一點,要成功脫標,會有一點挑戰。

丁玟甄分析,依台北市各辦公商圈來觀察,北車辦公圈的辦公租金投報率,過往都會比市中心主要辦公區,要高一點,不過如果投報率 落在2.1%,則算是北車商圈相對較低的。

再加上這棟規模大,才新完工落成,也沒都更或危老的改建機會,因此預期不會是建商的「菜」,應該還是投資型的買方,較有機會出手。