駿利亨德森房地產觀點:視野清晰 全球房地產展望

駿利亨德森全球房地產股票團隊共同負責人Guy Barnard和Tim Gibson回顧了該產業過去一年的表現,並討論了2020年投資人的主要機會和風險。

自2019年初以來,全球房地產類股取得了可觀的報酬率。總體而言,房地產在過去兩年中表現一直與整體股市保持同步,但同時房地產的期間跌幅相對較低,為投資人提供了“較平穩的旅程”。

駿利亨德森表示,只看平均值可能會產生誤導;在房地產內部看到分散程度很高,這反映了我們在不同城市、國家、以及(最重要的)產業間看到的房地產市場基本面不同。例如,美國活動房屋房REITs今年成長了50%以上,而美國購物中心REITs卻跌了17%。而這些房地產間報酬率率的差異為我們提供了具支撐力的背景,本團隊透過主動管理方法力求為投資人提供不一樣的報酬率。雖然2020年產業內報酬率差異可能有所縮小,但我們仍預期2020年將持續這一趨勢。

房地產現在貴嗎?

儘管2019年初至11月底房地產報酬率約為20%,但若計算過去三年與五年的年化報酬率,分別僅約為8%和6%(其中一半以上來自股息),我們認為看來還算公平,並且也反映了我們投資公司所持有物業的報酬率水準。

比較公開市場與私有市場房地產的價格評價,其資產淨值(NAV)折價程度在這一年中有所縮小,目前看來與私有市場大概一致,亦即大致落在我們所認為的“公允價值”範圍間;這也顯示了:從現在開始所獲得的報酬率,將會來自收益與成長,而不是來自重新定價(re-pricing)。

如果我們看一下美國的評價倍數,即使今天美國,2019年以來報酬率超過25%,但其倍數仍然低於標準普爾500指數的本益比,也僅是回到美國REITs指數5年前的水準;這也意味著現在房地產類股並不貴。

新的十年帶來新的機會

與大多數其他產業一樣,房地產產業也在不斷進展。一系列強大的結構性力量正在改變其產業樣貌。傳統零售房地產所面臨的壓力就明顯地提醒著我們:任何產業都無法從這改變的洪流中倖免。儘管我們仍然可以在所有產業中找到機會,但是在預測未來一些可能面臨逆風的產業(如:零售)報酬率時,適當地加上一些現實因素仍是必要的。

相比之下,我們對受惠於科技和人口順風的產業保持樂觀。僅管工業和物流業表現良好,我們認為在供給有限、電子商務成長、以及零售商在服務上競爭的需求等因素影響下,都將繼續推動價值上升。我們也在一些在特殊產業中看到持續發展的機會,例如數據中心、行動通信基地台、博弈、活動房屋與學生宿舍等。

拼積木

最後,儘管我們沒有強烈的總經觀點,但隨著我們進入經濟循環的後期階段,應該可以合理假設市場將呈現幾段市場波動與下跌的時期。而在這種環境下,REITs可稱職地提供與其他資產類型低的相關性,在股市中較低的beta5,並且於過去十年在市場下跌時,保持的更好。

明年房地產類股最大風險可能來自於成長和通膨預期的回升。任何債券殖利率的急升和循環性輪動都可能導致房地產表現相對落後。

在一個平衡但不確定的展望前提下,我們認為上市房地產股票在多元化投資組合中扮演著核心“積木”的角色,因為它擁有降低風險與提高報酬率的潛能。也因此房地產應可幫助那些覺得市場能見度沒有這麼高的人,在新的一年中領航渡過。

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