美國房價續創新高 利用REITs搶搭多頭列車

疫情帶動美國房地產市場續火熱!根據全美不動產仲介協會(NAR)數據,今年4月全美成屋房價中位數達34.16萬美元,較去年同期大漲19.1%,價格及漲幅均創下歷史新高,且已連續110個月上漲。FH富時不動產經理人許忠成指出,若投資人想搶搭美國房市多頭列車,可透過實體房地產、美國建築商股票、REITs(不動產投資信託)等方式介入,其中以REITs布局房地產,更是容易入手,較不受股市震盪影響,又能享有高配息,以台灣唯一美國抵押權型REITS富時不動產為例,近期公告第二季的每單位金額為0.218元,預估年化配息率達6.07%。

後疫情時代,美國房價漲幅續衝高,3月Case-Shiller全美房價指數較去年同期大漲13.2%,創下七年最大漲幅,同時,美國3月成屋庫存僅107萬戶、成屋庫存月數僅2.1個月,創下歷史新低。FH富時不動產經理人許忠成分析,居家工作漸成疫後工作新常態,帶動美國住房需求,加上美國家戶可支配所得續成長、千禧世代嬰兒潮支撐長期剛性需求,且聯準會維持低利率,美國房貸違約機率下降,使美國房市呈供不應求、房價長線看漲的榮景。

美國房地產火熱受惠資產指數比較。復華投信提供

台灣投資人如何參與美國房市多頭?許忠成指出,方式包含赴美投資實體房地產、或投資美國建築商股票、美國REITs等。比較四種投資方式(見附表),投資實體房地產門檻高、所需時間長,而若投資美國建築商股票,近一年報酬率雖達74.9%,但投資個股需較深入的基本面、技術面研究,也亦受大盤震盪影響,波動和風險相對較高。 因此建議投資人可透過REITs介入美國房地產,投資方式簡便,較不受大盤震盪影響,但仍可享有高報酬。如美國權益型REITs,近一年報酬率達38.9%,抵押權型REITs近一年報酬率更高達60.2%。

許忠成指出,抵押權型REITs投資標的是買入MBS(不動產貸款證券化)、利用抵押再融資賺取利差的公司,而不像權益型REITs收入來自交易不動產或租金收入,因此,即使聯準會近期釋出鷹派訊息,升息腳步可能提前,抵押權型REITs仍可受惠利率緩步走升環境,持續領取息收。舉例來說,台灣唯一一檔美國權益型REITs–富時不動產 (00712),其追蹤富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數(FNMR),殖利率、配息率均有亮眼表現,平均三年指數殖利率高達7.97%,過去三年平均實際配息率全市場第一,今年第二季將配發0.218元股息,預估年化配息率為6.07%,讓投資人輕鬆搶搭美國房市多頭列車,又能享有季季配息。

不過,美國房市火熱也使部分投資人擔憂是否有泡沫疑慮?對此,許忠成分析,回顧次貸危機經驗,當時房屋庫存飆升,利率在相對高檔,房貸利息負擔沉重,房價見向下跡象;反觀現今美國房市,房屋庫存低,利率處在近20年低檔,房價走勢又處上升階段,並未出現過熱或危機訊號,此時介入房市相對安全。