房市熱度趨緩 政策成灰天鵝

走過戲劇化的2020年,在資金行情推動下,房市逆轉勝,重返多頭格局,年底政府緊盯後,2021年短期投機炒作風可望收斂,整體交易量估微幅成長。

2020年的房市可謂是史上最戲劇化的一年,猶如「三溫暖」般的瞬息萬變,年度交替之際,台股衝上萬四關卡,2021年房市走勢如何?恐怕最需要觀察的就是「政策」這隻灰天鵝了。

2020年元旦的房市氛圍多空交錯,有些建商樂觀預期2020年房市將「萬馬奔騰」,也有業者選擇閃避總統大選,靜觀選後;但在資金行情撐腰下,開春後房市已蠢蠢欲動。

未料農曆年後,新冠肺炎疫情的超級黑天鵝「亂入」,瞬間使得房市紅翻黑,年度大檔「329檔期」泡湯,陷入八年最低量,美股因疫情爆發而瞬間熔斷,台股更是一度跳崖。房市專家預期房市「戴著口罩躺平」,下半年可能出現恐慌性拋貨潮。

不過正當房市來不及悲觀之際,3月底南山人壽砸下312.76億元成功標得「世貿三館」地上權,率先點火,在資金行情推波助瀾下,預售市場投資客回籠,建商心態也轉變,改採「先推先贏」,推案逆勢爆量;加上海外台商回流,疫情導致全球供應鏈大洗牌、企業加速回台布局,各國QE無極限,央行宣布降息,更帶動新一波資金行情全面噴出,土地市場大暴走。

隨著5月疫情持續「+0」,富邦人壽接棒點火,狂砸282.87億元標下大南港土地,再創國內所有權土地標售史上第二高價紀錄,僅次於京華城土地的372億元,更帶動房市逆轉勝,一舉擺脫疫情陰霾,重返「後疫情時期」的多頭格局。

投資客瘋炒房‧政府出手整頓

進入第三季,遞延性買盤、報復性買盤、秒殺重現、排隊買房、炒作紅單、一案調漲三次 ,資金狂潮一發不可收拾;不過投資客重出江湖,台中預售案高調炒作紅單事件,學者專家砲轟,政府忍無可忍,終於出手整頓房市。

內政部首先出手,全台稽查炒紅單;隨即央行於2020年12月7日更無預警宣布房市四大調整政策,包括:一、新增全國公司法人購置住宅貸款第一戶最高成數六成,第二戶(含)以上為五成,無寬限期。二、新增全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款限制最高六成,沒有寬限期。三、新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制應檢附具體興建計畫,最高貸款成數65%,並保留其中一成等動工興建後始得撥貸。四、新增餘屋貸款限制,最高成數為五成。

綜觀2020年房市的幾個重要指標,在預售屋推案量方面,住展雜誌統計北台灣都會區全年預估放量至1.24兆~1.27兆,創下史上第二大量。

在預售屋房價方面,在資金行情氛圍之下,投資置產買盤比例擴張,推升北台灣反彈至2018年以來新高。其中台北市漲至每坪87.6萬元,年漲4%;新北市來到40.3萬元,年漲3.3%;桃園23.8萬元,年漲5.3%;新竹23萬元,年漲3.6%;宜蘭守穩20.5萬元,年跌1.4%。

在建物買賣移轉登記棟數方面,全台六都估計站上32萬棟,創2014年以來的新高。

在商用不動產方面,成交量達1,200億多元,土地達2,745億元,合計約四千億元,創近三年最高;在工業地產市場方面,總成交量逾1,039億元,創11年新高。

展望2021年,房市將有五大趨勢。

一、打炒房政策是最大灰天鵝,房市交易量成長幅度將微增。

隨著2020年房市始終維持高人氣,美國總統大選落幕,台股更創下歷史新高,有助於維繫房市信心;不過,全球疫苗上市進度樂觀,但第二波疫情也進入另一波的高峰,加上打炒房政策正陸續出籠,緊盯部分區域過熱的房市,並要求銀行注意放款風險,後續需觀察灰天鵝效應,除過熱的區域房市是否降溫之外,市場也不排除會有第二、三波。

不過也由於炒作紅單已受到嚴管,短期投機炒作亂象可望明顯收斂,相對將有利於自住買盤,再加上使用執照可望在未來一年持續放量,因此總體來說,房市交易量成長幅度可能不至於像2020年來得大,年增幅將呈微增。

兩大成本攀升‧房價回不去了

二、低利環境持續,房價「回不去了」。由於近年缺工缺料問題嚴重,尤其模板、鋼筋、預拌混凝土等三大項的工資,平均年漲幅都在50%以上,這三大項占營建總成本約達三成,依年漲幅都在五成估計,營建成本平均大幅攀升約15%;加上土地價格連續幾年持續攀升,地主並未隨著房市景氣整理而降價,在營建、土地兩大成本雙雙提高之際,業者幾乎口徑一致「房價沒有下跌的理由」。

尤其利率已跌到1.31%的「地板價」,跌無可跌,市場預期2021年房價將持續漲勢,房價回不去了,「1字頭」房價在六都將全面消失。

三、央行打炒房四大措施,中小建商首當其衝,危老重建案、都更案也恐被波及。

央行最新祭出建商購地貸款成數,壓低至65%,首當其衝的將是口袋不夠深的中小型建商,對於銀彈雄厚的大型建商,根本老神在在;不過由於危老重建案、都更案,耗時長、利潤低,主要都是由中小型建商耕耘,預期該政策也恐將波及政府積極推動的危老重建或都更案。

四、央行四大打炒房措施「打住不打商」,預料商用不動產持續上演多頭行情。

五、紙片屋、蝸居、迷你宅,雙北市現身。在政府積極推動都更、危老重建之際,都更、危老已成為開發主流,小規模基地所開發出來的縮小版一~二房產品將愈來愈多,也恐將改變都會區市容景觀的天際線。