高房價解藥 師法星島地上權住宅成功經驗

通膨怪獸來襲、帶動房價高漲,形成一股幾乎席捲全球的焦慮型購屋風潮,迫使全世界人民吶喊:「給我『負擔得起的家(Affordable Housing)』!」,各國官方紛紛為房市問題頭疼不已。

美商ERA易而安不動產董事執行長黃鵬䛥。圖╱江富滿
美商ERA易而安不動產董事執行長黃鵬䛥。圖╱江富滿

針對這個難解的議題,在2022年一月初舉辦的一場房地產座談會上,亞洲總部設在新加坡的美商ERA易而安不動產董事執行長黃鵬䛥表示,可以參考國際上最具代表性的地上權住宅案例,就是新加坡以國家力量推動的「組屋」住宅政策,成功以地上權住宅確保了國民的基本居住權,同時也保留具備土地所有權的商品房,做為提供國際商務人士與富豪們打造高架私人居所使用,兩者兼顧並無衝突。

由於地上權住宅的特色就是低於一般住宅的市價,而且享有稅務上優勢,非常值得台灣官方與民眾注意,特別是全球陷入通膨大趨勢,房價上漲在短期間看不到終點,善用地上權住宅創造「負擔得起的家」,才能創造政府、人民、開發商各方共贏的局面。

環球經驗地上權住宅具優勢

同樣出席這場座談會的中國文化大學兼任副教授暨大華不動產估價師聯合事務所所長張義權表示,地上權住宅在全世界有非常多案例,以台灣的地上權住宅來看,優點就是無增值稅問題,售價也比市價便宜,這兩大重點就是台灣推動地上權住宅的最大動力。

中國文化大學兼任副教授、台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權。圖╱江富滿
中國文化大學兼任副教授、台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權。圖╱江富滿

在華人世界裡,除了新加坡經驗之外,中國大陸更針對地上權時間屆滿到期,提早以法律明文規定可主動延續,只要另外提出一筆新的地租即可,提供了地上權住宅相當程度的保障,很值得參考。

提供誘因引導開發業一起投入

與會的中華民國不動產商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明則表示,早期談到地上權住宅,還會涉及租賃權住宅的領域,但是時間進入2022年,現在看到的新地上權住宅案,法律上權利結構同時具備「土地的地上權」以及「房屋的所有權」.這兩者都具備不動產的物權,都有對應的法律權狀,可以轉讓過戶,也能當成抵押權的標的,作為銀行貸款的擔保品。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明。圖╱江富滿
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明。圖╱江富滿

站在開發業者角度,地上權的開發案因為具備固定期限,盡早開發才能回收成本,因此開發商在選地上,就會優先考慮具備交通優勢等條件的基地,還要使出渾身解數創造最好的建築產品,才能吸引民間使用者來購買與使用。

對政府來說,地上權案可減少養地的情況,真正能促進土地開發與使用.藉著官方公開進行的地上權標售,開發商則可避免傳統土地開發常常遇到地主反悔等情況,因為政府就是公開進行地上權標售案的地主,等於保障了開發商的基本權益。

對民眾來說,地上權住宅的交易如果有獲利,還可享四百萬的免稅額;超過部分,只有10%的房地合一稅,稅務優勢也具吸引力。

加速地上權住宅政策 提供人民更多選擇

舉辦這場座談會的富比士地產王執行長陳高超表示,時間才剛跨進2022年一月,許多醞釀中的預售案都傳出開價將再創新高,讓一般民眾不知道該怎樣才能買得起房子,面對這個嚴峻的問題,地上權住宅絕對是一帖良藥 。

富比士地產王執行長陳高超。圖╱江富滿
富比士地產王執行長陳高超。圖╱江富滿

值得注意的是,近一兩年來的地上權大型標售案例,得標價都出現溢價六成左右的水平,反映地上權已經受到金控與壽險業的重視 。

整體來看,在房價高漲的年代,面對市場上具備土地所有權的住宅價格高不可攀,與會學者與專家們都建議政府應該認真思考以地上權為主的住宅政策,而且還要加速推動,創造誘因讓民間業者廣泛參與地上權住宅的開發,提供民眾更多居住選擇,積極保障人民基本居住權 。